记者调查：商业新格局下，青岛历史城区如何踩准鼓点

青岛历史城区曾经历多轮保护复兴工程，近年来的更新步伐明显加快，活力愈发强劲。

2022年4月，历史城区范围内总投资40亿元的72个项目集中开工；2022年7月，首届“上街里”啤酒节共吸引游客70万人；2023年1月，老城区商家反映，其在旅游淡季的销售额同比增长20％；2023年8月，历史城区已完成保护修缮项目30．4万平方米，中山路区域日均接待游客达32万人次，再创新高……

这些简洁而多元的数字，渐渐垒砌成青岛老城“过去”与“现在”的分野。一个互为对照的现实是，国内部分曾被公认为是老城活化利用“标杆”的项目，却在近两年来出现大规模“闭店潮”，光彩不复往昔。这给全国各地历史城区保护更新带来更深刻的启示：认真研判城市发展规律和商业运行规则，用更为系统化、现代化的街区运营理念，平衡好老城区历史、文化、商业与人之间的理想关系。

流量“催化剂”

2022年7月22日是历史城区内一个值得被记录的日子。当晚，市南区举办首届上街里啤酒节，在节会、啤酒、光影秀、裸眼3D大屏等“新要素”的共同催化下，中山路在二十年后首次迎来“汹涌澎湃”的人流。这场节会，以前所未有的方式刷新了市民对历史城区的传统认知，一下打开了流量“阀门”。

入夜后的中山路，火树银花人气更旺。

即便在冬日旅游淡季，节会仍然是历史城区引爆流量的绝佳抓手。2023年1月，市南区举办逛街里节、市北区举办大鲍岛新春民俗文化节，其间，老城的景点、里院、商超里人头攒动，餐饮门店客流“爆棚”。不少商家感慨：“这个冬天的旅游淡季干出了旺季的红火！”此后的春夏两季，市南区、市北区又两次举办覆盖历史城区全域的大型主题活动，人气屡创新高。

“成熟商圈的形成需要涵养过程，就目前开业率来看，历史街区的发展还处于初级阶段，商铺集聚效应难以放大，需要运营方把重点放在活动上。而且历史街区的文旅商属性，决定了其必须经受‘夏热冬冷’的考验，随着暑期旅游热潮的消退，活动引流的作用更加凸显。所以除了运营方主导的活动外，我们还号召商户自主策划活动。”环海湾集团市北城投公司招商运营部部长梁韶华认为，历史街区保护更新的成效刚刚显现，需要借助节会进一步强化人们对老城新貌的认知，实现“人气”与“商气”的良性互动。目前，大鲍岛街区的主题活动已安排到春节前。

市南区历史城区保护发展局相关负责人也表示，市南区将以季节为媒，打造上街里·逛春天节、上街里·啤酒节、上街里·音乐节、上街里·逛街里节四大节庆品牌，做到季季有爆点，月月有活动。

商户是节庆活动的直接受益者。“街区搞活动，商户可以搭便车，我们很支持。”接受采访的入驻商户们在认可活动引流效果的同时，也提出了建议和期望：“历史街区的活动应该有其调性，符合街区气质，不能千篇一律，或过于聚焦‘网红’效应，持续性的创新才会对街区发展产生正向促进。”一位商户说。

长期从事近代青岛城市史研究的中国海洋大学文学与新闻传播学院教授马树华认为，历史城区发展应注重协调“狂欢”与“日常”，不仅要以消费和活动给游客市民带来愉悦体验，更要综合青岛城市生活的季节性等因素，号召各方综合发力，让老城区的“红”和“热”可持续、常态化。

显功与潜功

如果说热闹的节会活动是集中展现历史城区保护更新成果的“显功”，那人气、业态的持续性、长效性增长则考验街区运营方的“潜功”。

从商业形态上看，青岛历史城区呈现出的“盒子”（即：里院、独栋建筑等相对封闭的空间）＋“街区”的模式，打破了传统MALL的封闭感，丰富消费者的体验，如果再融入本地文化、潮流艺术、沉浸式街区等多元形态，便能极大地迎合现代人的个性化追求和社交需求。这也是近几年国际国内诸多潮流城市纷纷涌现出“街盒同体”商业样板的时代因素。

而个别城市初代历史街区标杆项目出现“闭店潮”的现象也提醒后继者：历史城区内的商业产品要注重商业策划和物业管理，避免业态单一、散落无序和恶性竞争，常态化维护好街区的生态品质。

在馆陶路26号，负责大鲍岛文化休闲街区运营的环海湾集团市北城投公司每天都有慕名前来咨询的商户。“当前街区的空置率在30％，我们还打算让出20％的预留空间，以匹配更好的业态。目前仅有的10％的招商空间，我们谨慎测评筛选。”公司副总经理王政焜告诉记者，面对目前良好的招商形式，企业没有盲目乐观：“我们的目的是打造极具包容度的超级复合体，但目前街区发展还存在短板，比如缺少场景化、体验式业态，缺少能让人留下来、慢下来的业态。下一步，我们将在独创品牌、主理人品牌、连锁品牌等领域发力。”

提到运营的得与失，已运营两年有余的宁阳路银鱼巷街区运营方颇有感触。

“我们是在外界普遍‘看衰’的情况下，一步步成长起来的。但我们用事实证明了，现在银鱼巷不但取得了很好的经济效益，人均客单价达到80元，且在全国商业街区运营圈子内，也有了知名度。企业也在考虑寻找合适的机会，将‘银鱼巷’模式向外地输出。”银鱼巷运营方、青岛上街里商业运营有限公司副总经理白雪峰介绍，企业最初预估可用7年时间收回前期投入成本，但从运营2年多来街区效益和口碑来看，企业收回成本的时间要比预估的短。

白雪峰介绍，银鱼巷运营之初，也走过一些“弯路”。

从商业规划的角度，银鱼巷是由建筑设计企业做的商业规划，“但其实，建筑公司没有商业运营的实际经验，他们做的规划也局限了我们最初的思路。”白雪峰说，成熟的商业综合体在做建筑设计的同时，也有专业团队同步推进商业设计，以确定什么区域适合做餐饮区、零售区、娱乐区等，确定商业设计之后，再实施动线设计，这样才能保证运营后街区商业的流畅运转。

从保护修缮与业态导入的角度，他认为要优化两者的时序和“火候”。

“我们最初修缮的几个院子都下了很大功夫，连屋里的墙皮、门窗都做好了，后续业态实际入驻时，我们发现这种修缮方式或造成街区风格单一，或造成二次装修浪费。”白雪峰解释道，由于企业修缮出统一风格的墙面，且大部分商家都十分认可这种墙面风格，反而不会激发店铺做个性化设计，相似的装修风格不利于互联网传播。

而另一方面，部分商家却不喜欢街区统一安装好的窗户，又会拆掉置换成新的。“所以剩下的几处里院，我们并不着急去做非常复杂的修缮，而是要等到确定具体业态后再着手。”

白雪峰同时告诉记者，由于街区消费客群主要定位于本地追求个性化的年轻人，宁阳路基本上不存在“冬冷夏热”的现象。

商业个性与商业理性

漫步在更新后的历史街区内，不少个性化的店铺和个性化的创业者让人眼前一亮，他们是街区焕发活力的根源。而在运营过程中，如何做好“商业个性和商业理性”之间的平衡，是运营方和创业者皆要深入研究的问题。

“我们鼓励主理人们进行个性化的创新。”运营方们介绍，由于社交媒体已经成为商业传播推广的主要媒介，个性化的业态和产品更容易吸引年轻人完成社交媒体上的“主动传播”，从而提升历史城区的知晓度和影响力，但这种商业个性必须构建在商业理性基础上。

“开业至今，我们街区走了四家店铺，其中两家离开是因为在运营时间上无法和街区达成统一意见。”白雪峰介绍，银鱼巷的运营时间为10：00—20：00，且尽量要求入驻商家不要“休店”，如果有商铺无法履行，那伤害的是整条街区的口碑。“市民或游客来到银鱼巷，看到一两家关着门，他们第一反应可能是‘这条街因人气不足导致店铺关门’。所以，我们根本不可能在大型商场或者南方成熟的商业街区中看到‘店休’。”

对于该问题，部分商户也会因业态特性保有不同意见。“作为沉浸式剧游项目，雇佣演员的成本是一项重要的开支，所以在旅游淡季街区人少时，我们采用预约制模式。”Hione剧游研究所创始人周立君说。

此外，对于历史街区内的短期效应和长期效应，也需要业户们做好充足的心理准备。

BERRY BEANS咖啡2022年入驻历史城区，作为同时经营着多家店铺的北京品牌，BERRY BEANS进入青岛的前几个月，日均销售额可达万元以上。但此时的运营方却认为，这种远高于其他店铺的销售情况并非“正常”，未来青岛店肯定会出现销售额下降的情况。“新品牌入驻街区后，很多人会图个新鲜来尝尝，销售额肯定会高。现在我们店的销售额回落到每天几千元，这是正常的商业规律，所以我们的心态相对平和。”工作人员说。（青岛日报／观海新闻记者 王萌 余瑞新／文 邢志峰／图）