打造“空中聚宝盆”，青岛提出三年再增41座“亿元楼”
纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴，青岛浮山湾林立的高楼……每当我们想起一座城市时，地标性的楼宇群往往是浮现在脑海里的第一帧画面，城市的能级与气质、格局与抱负都映射在这个画面之中。
楼宇经济，被称为城市中的“垂直印钞机”“空中聚宝盆”。在每一寸土地都变得稀缺的现代化城市，这种高度集约的新经济模式，体现着城市的发展能级，代表着城市的发展质效。
“实施楼宇经济成长计划”“加快存量低效楼宇提质改造，培育发展一批金融、商贸、信息等特色楼宇”，“楼宇经济”在青岛近年来的规划中是个高频词。
作为多年来青岛首次出台的楼宇经济领域纲领性文件，日前印发实施的《青岛市楼宇经济高质量发展三年行动方案（2023-2025年）》（以下简称《行动方案》）明确“到2025年，楼宇经济实现规模、质量、效益、业态同步提升，纳税亿元以上楼宇总量达到130座”。
如何“向天借地”打造区域经济增长的新引擎？《行动方案》传达了青岛的信心，也展现了青岛楼宇经济的未来图景。
01
从“供地”到“供楼”
置身现代化加速演进的时代，资源配置问题尤显迫切。土地是其中的关键要素。
作为一种现代社会高度集约的新经济发展模式，楼宇经济有着综合体、高密度、高复合、高效益等特点，将原来分散在城市中的商业活动集中在一个甚至一群建筑体内，在有限的空间内汇聚产业流、资金流和人才流，具有更高的单位产出经济价值。
在发展质效上走在前面的城市，无一不是“楼宇经济”的“优等生”。上海静安区是“楼宇经济”的高地，仅南京西路聚集带的91栋头部楼宇2022年税收达422.2亿元、占全区总税收的53.3%。成都5000平方米以上商务写字楼达781栋，总存量8516万平方米。杭州是继北京、上海、深圳、广州之后第五个“中国楼宇经济样板城市”，在2022年政府工作报告中再度提出了“楼均论英雄”的理念。
陆家嘴金融城（图片来源网络）
青岛亦争当“优等生”，楼宇经济发展蹄疾步稳。统计数据显示，2022年，青岛纳税亿元以上楼宇总量达89座，十亿元楼宇达到6座，二十亿元楼宇1座，专业特色楼宇62座、城区楼宇利用率72%，已建设公共服务平台22个。
向天借地、向上借力，挖掘城市发展的更大空间。这是楼宇经济的内涵，也是对“楼宇”二字本源上的呼应：“楼”，两层或两层以上的房屋；“宇”，本义是屋檐，引申义为空间。“楼宇”，为城市未来经济的高质量发展提供着可拓展的空间和更多的可能。
三年行动的出台，便是青岛试图发展更高质量的楼宇经济，从而在城市空间有效突破土地资源要素的限制，以适应高速成长的社会对经济性和高效率的要求。
围绕楼宇新建、改造、运营、服务、机制等5大环节，青岛在《行动方案》中提出实施提升新建楼宇开发品质、推动存量楼宇改造提质、加大整体统一运营力度、聚焦主导产业精准招商、打造专业特色品牌楼宇、促进楼宇经济规模发展、提升楼宇综合服务水平、强化楼宇党建文化塑造、优化楼宇经济推进机制、加强楼宇综合评价监测等10大专项行动，把青岛打造成为北方地区重要的楼宇经济高地。
02
“上楼”重塑产业优势
重塑制造业优势，是当下城市建设现代化产业体系的关键。有竞争力的制造业，意味着更强的研发，更蓬勃的生产性服务业，更优质的产业结构。同时具备现代服务业和都市工业楼宇承载能力的楼宇经济，是重塑城市产业优势的关键。
楼宇经济在发展初期，似乎是与现代服务业紧密联系在一起的。上海的前两座税收“百亿楼”——上海恒隆广场和上海国金中心，承载着体量大且业态丰富的现代商贸和现代金融业。到了2022年，金虹桥国际中心仅用了10个月就成为了上海当年第一幢“百亿楼”，还创造了9万元/平方米的上海商务楼宇单位面积产税高峰纪录。不同于前两座“百亿楼”的产业结构，金虹桥不仅有着占比颇重的数字经济，还吸引着小林制药、兄弟等外资制造业企业的总部落地在此。
市南东部亿元楼
在青岛，位于崂山区金家岭金融区的上实T3楼已连续多年纳税超10亿元，每平方米建筑年税收贡献超3万元，承载产业也更加多元、融合。入驻企业不仅有中信保、陆家嘴金融等金融业领军企业，还有饮料集团、金王、征和工业、德州仪器等实体产业企业。新产业也正在成为“亿元楼”“新秀”的“内核”。胶州市首座“亿元楼”三里河创业孵化基地大楼，平度首座税收“亿元楼”胶东半岛•领创中心、中誉创新产业园都是如此。
楼宇经济发展崛起的背后，不仅是城市产业空间的腾挪，也是产业结构的重塑。从《行动方案》中不难看出，青岛也期待通过实施三年行动，聚焦主导产业的精准招商，推动“工业上楼”，对楼宇内引进和培育的生产性服务业领军企业、服务业创新型示范企业、“两业融合”试点企业给予政策扶持，加速产业结构的调整升级。
“向上”，让工业上楼，工业第一大市深圳是先行者。今年开年，深圳提出连续五年每年提供不少于2000万平方米工业上楼厂房面积，从而为深圳“20+8”产业集群建设提供充足用地。上海则把“上楼”作为制造业保卫战的关键“战术”，允许在C65（科研设计）用地上开展风险等级低、环境污染小的中试项目，为生物医药、电子信息、检验检测以及较轻型的智能制造等“精密小轻”产业提供更大空间。
结构更优的楼宇产业势必带来城市发展由“土地财政”向“产业财政”的过渡，对青岛来说，这将是一个空间集约和产业升级“双赢”的棋局。对此，《行动方案》提出，在经济贡献方面，到2025年，争取税收过亿元楼宇达到130座、十亿元楼宇达到15座、二十亿元楼宇达到5座；在产业集聚方面，争取各类专业特色楼宇达到130座。
03
以专业化运营“提质”
《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》显示，中国的楼宇经济已经从单纯提供“空间”的1.0阶段、“空间+配套+服务”的2.0阶段向“空间+产业+运营”的3.0阶段进阶。
在产业特色上，青岛“亿元楼”各有所长。市南区“亿元楼”聚焦总部商贸、航运物流、数字经济、金融业等现代服务业；青岛国际人力资源服务产业园、烟草大厦、百洋健康科技园——市北区部分“亿元楼”具备鲜明的“一楼一产业”特色；李沧区“亿元楼”以数字经济见长；在崂山区，金家岭的金融产业、株洲路国际创新园科创板块、海尔云谷的“四新经济”形成了丰富的“楼宇经济”生态。
青岛金家岭金融聚集区亿元楼
未来，青岛也将在专业化运营上发力，加快提升楼宇经济品质。对此，《行动方案》提出打造具有政务服务、技术服务、生活服务、公共服务功能的综合服务平台，提升楼宇综合服务水平。到2025年，城区楼宇利用率不低于80%，建设各类公共服务平台40个以上。
可以想见，未来，青岛楼宇经济将以更优的质效拔节生长。
作者|杨光
