“大物管”+居民自治，市南区这样破解改造后小区管理难题

青岛日报社／观海新闻3月9日讯 老旧小区改造对满足人民群众美好生活需要、提升城区环境品质、推进城市更新进程具有十分重要的意义。记者了解到，2023年市南区计划实施23个老旧街区改造项目，改造建筑面积242万平方米，既有居住建筑节能改造250万平方米，加装电梯投入使用100部以上。

走进市南区燕儿岛路和宁夏路交叉口建设现场，工友们正在浇筑混凝土，如火如荼地施工。再过一段时间，这里将被打造成为微笑公园，让居民在家门口就能感受清朗绿意。而这处小小的口袋公园正是市南区金门路街道三明路社区“见缝插针”打造社区新空间，加快推进老旧小区改造的缩影。

三明路社区微笑公园效果图。

据悉，三明路社区老旧小区改造主要涉及燕儿岛路一小区、古田路一片区等七个区域。项目区域内共有64栋楼，约2551户，总建筑面积17万平方米。

作为年代久远的老旧小区，楼间空地之间高差变化很大，台阶、坡道不规范，存在安全隐患；地面铺装破损严重，绿地下木及地被缺失，线缆杂乱，违建临建等现象较为普遍，居民改造意愿很强烈。

为此，街道下大力气改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让群众生活更方便、更舒心、更美好，按照“繁花三明”的设计主体，推进三明路社区改造焕新工作。据了解，目前改造中涉及的违建拆除及拆违后恢复、弱电改线施工、老旧挡墙加固、挡墙外立面粉刷等工作都在有条不紊地进行，有的已经进入了收尾阶段。

如今，走进初步显现出改造效果的小区，整洁有序的环境令人眼前一亮，“现在小区里整洁、干净、有序，让人心情愉悦”。在三明路社区住了十多年的李先生说。

在三明路社区改造过程中，街道和社区设置调查问卷，向市民征询老旧小区改造的意见。根据结果统计，居民反映最多的问题正是停车位少、停车难。民之所呼，政之所向。眼下，位于三明路以东、宁夏路以南的三明路地块停车场建设已经启动，相关前期手续正在办理。项目计划在地下空间建设智慧立体机械停车库，规划停车泊位达140余个，真正让附近的居民回家和停车不再“进退两难”。

老旧小区改造，“三分改、七分管”，如何做好老旧小区改造后的维护和治理，是相关街道自改造之初便开始筹谋的问题。

市南区湛山街道秀湛路社区在改造过程中，为物业服务引入预留了发展空间。通过与青铁物业等物业企业积极沟通协作，改造街道内废弃车库，打造了“大物管”办公室，建立青铁物业社区物管服务中心2处，配置微型消防车1辆，电动巡逻车2台。等“大物管”模式正式运营后，该办公室将以更加便捷的智慧服务平台，满足社区内48个楼座，129个单元，2000余户居民对保洁、保安、保序、保绿等全方位要求。

湛山街道通过改造街道内废弃车库，打造“大物管”办公室，为后续开放式小区管理提供便利。

如果说，湛山街道“大物管”办公室是居民自管和城市物管有机结合的试验田。那金门路街道旌德支路1号大院、宁国路17号院等无物业管理的老旧小区，则是通过党建引领楼院实行自治，探索行之有效的居民自治模式的典型。

旌德支路1号大院是典型的开放式老旧楼院。近年来，在社区党委指导下，大院成立了自管委员会，建立了完善的自治体系和治理模式。据悉，自管委经过核算、调研并征求居民意见后，按照每家每户按房屋户型收取管理费，即套二20元／月，套三30元／月，收费远低于周边物业管理小区。自管委雇佣保洁人员，日常维护楼院坏境。

考虑到楼院内车位紧张，在保证每户一个停车位的情况下，停车收费标准定为首辆车50元／月，第二辆车80元／月。小区内老年人居多，虽然有些老年住户家中无车，但是老人子女时常来看望父母，停车需求大。这种情况该如何收费？自管委动了脑筋，下了功夫。最终，自管会邀请了街道党建共建单位松立公司参与提出了安装慧停豆系统的解决方案，每月可为每户配备30个小时的免费停车额度，圆满解决了临时停车问题。

如今自管委的工作现已步入正轨，居民对于自治委员会的工作越来越认可，居民之间的关系越来越亲密了。

“居民群众从旁观者变成参与者，逐步实现了党建引领居民自治的老旧楼院自我管理、自我服务、自我发展，提高了幸福感、获得感、安全感。”金门路街道办事处相关负责人说，很多楼院自治成功后，他们将在街道其他楼院推行该管理模式。（青岛日报／观海新闻记者 王萌 通讯员 刘洋 文／图）