青岛：率先全面实行“先验房后收房”

《关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知》的政策解读

为全面压实建筑工程建设单位工程质量首要责任，切实加强建筑工程质量管理工作，由我局负责起草并发布了《青岛市住房和城乡建设局行关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知》，现将有关情况解读如下：

一、《通知》制定的背景是什么？

建筑工程质量事关人民群众生命财产安全，而建筑工程质量的源头在于建设单位。工程资金的投入，工期进度的控制，施工、监理、勘察、设计单位的选择、住宅工程质量投诉处理的效果等均离不开建设单位的要求，而这些恰是工程质量控制的关键因素。因此，明确建设单位工程质量首要责任内涵，依法界定建设单位应履行的质量责任，着力构建以建设单位为首要责任的工程质量责任体系也势在必行。

二、《通知》的主要内容有哪些？

《通知》全面系统梳理相关法律法规及近年来国家关于工程质量管理的最新要求，坚持问题导向、目标导向，主要从明确建设单位首要责任，切实加强住宅工程质量管理，全面加强对建设单位的监督管理三方面提出具体措施。

一是明确建设单位首要责任。建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，是工程质量第一责任人，对保障工程质量有主导作用，依法对工程质量承担全面责任。建设单位应当严格落实项目法人责任制，全面履行管理职责，开展工程施工质量评价，确保工程质量符合法律法规、工程建设强制性标准和合同约定。鼓励工程质量达到并且超过行业标准、国家标准。

二是加强住宅工程质量管理。主要从全面实行先验房后收房、深化住宅工程质量信息公开、提倡按套（户）出具质量合格证、加强与房屋预售联动管理、明确质量保修期限、推行住宅工程质量潜在缺陷保险等方面提出加强住宅工程质量管理的具体举措。

三是强化建设单位监督管理。《通知》提出，要把建设单位首要责任落实情况作为监督检查的重要内容，对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位，列为重点监管对象，强化信用管理、强化预控管理和责任追究，全面加强对建设单位的监督管理，推动建设单位首要质量责任的落实。

三、《通知》的出台有哪些意义？

一是完善工程质量责任体系的要求。建筑业是青岛市经济的重要支柱产业之一，也是推动我市高质量发展统揽全局，大力实施质量强市战略的主战场，必须坚持质量第一、效益优先，全面提高发展质量和效益，着力构建以质量为核心的建筑管理体制机制。《通知》的制定是对标我市工程建设高质量发展要求，依法明确建设单位应承担的责任和要求，健全权责一致、科学合理的工程质量责任体系，切实激发建设单位主动关心质量、追求质量、创造质量的内生动力，推动建筑业发展质量变革、效率变革、动力变革的要求。

二是落实建设单位责任的依据。建设单位在工程建设活动中居于主导地位，是建筑工程品质提升的关键。《通知》在制定过程中，坚持问题导向，强化顶层设计，突出重点，结合我市工程实践的基础上，提出了建设单位工程质量首要责任的内涵要求，从健全项目质量管理体系、加强建筑工程事前预控管理、加强建筑工程施工过程质量管理等方面明确了建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担首要责任，确保建设单位首要责任落到实处。

三是加强建筑工程质量管理的保证。众多工程实践证明，建设单位越追求质量，越尊重质量发展客观规律，工程质量水平也越高。“鲁班奖”、“国家优质工程”等优质工程的创立，都离不开建设单位的鼎力支持，满足人民群众对居住环境的美好向往，更离不开建设单位的尽职履职。这就要求建设主管部门要全面加强对建设单位的质量监管，切实夯实建设单位首要责任，让质量成为带电的高压线，督促建设单位不断增强质量意识，切实履行质量责任。

四、《通知》重点解决哪些问题？

《通知》以破解建设单位落实质量责任存在的突出问题为主线，重点解决3个方面的问题。

一是围绕建设单位工程质量首要责任不明确、不具体、权责不一致等问题，依法明确建设单位首要责任内涵，将其归纳为严格执行法定程序和发包制度、保证合理工期和造价、工程质量创优、全面履行质量管理职责等方面。

二是围绕与人民群众利益密切相关的住宅工程质量保修责任不明确、质量信息不透明、房地产开发企业重房屋预售轻工程质量、质量投诉处理不主动不及时等问题，提出全面实行先验房后收房，深化住宅工程质量信息公开，提倡按套（户）出具质量合格证，推行住宅工程质量潜在缺陷保险，完善住宅工程质量与市场监管联动机制，督促建设单位加强工程质量管理，严格履行质量保修责任等重点举措。

三是围绕现行法律法规对建设单位质量责任规定处罚依据不足、追责不到位等问题，《通知》完善了落实首要责任监管机制，要求各级建设主管部门从加大监管力度，强化信用管理，强化预控联动和强化责任追究等方面全面加强了对建设单位的监督管理。

五、对人民群众最为关心的住宅工程，《通知》有哪些创新举措？

一是率先全面实行先验房后收房。住宅工程质量与业主切身利益密切相关，为保障住宅工程交付品质，改变以往住宅工程分户验收流于形式、业主先交费才能看房的不平等局面。《通知》规定住宅工程完工后，建设单位按照相关规定要求，将分户验收的内容、检查部位、各个关键环节留取的照片等内容按户形成“一户一档”二维码，建立电子档案。交付前，组织先验房后收房活动。开放活动后，建设单位根据业主反馈的合理意见进行整改，调整电子档案内容，交房时将最终的“一户一档”二维码电子档案交到业主手中。

二是深化住宅工程质量公示。为充分保障人民群众对质量信息的知情权，充分发挥业主对建设单位的监督约束作用，有效保障工程质量，进而维护人民群众的合法利益。《通知》提出加强质量信息公开，要求住宅工程的建设单位公开工程规划许可、施工许可、工程设计使用年限、各分部保修时限、分户验收结果等信息。

三是加强与房屋预售联动管理。为切实推动建设单位提高质量安全意识，确保交付质量合格的工程，《通知》提出加强工程质量与房屋预售联动管理，因发生质量安全事故、重大质量隐患等违法违规行为被住房城乡建设主管部门责令改正或处罚的，将该建设单位及其负有责任的建设参与方列为重点监管对象，在商品房预售资金、合同网签备案等方面采取监管措施。建设单位整改符合要求后，方可解除相应措施。

四是强化建设单位住宅质量保修责任。当前，住宅质量保修问题较为突出，投诉多、处理难，社会矛盾集中。部分建设单位不认真履行住宅工程质量保修第一责任人义务。《通知》规定：一是建设单位要建立质量回访和质量投诉处理机制，及时组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题；建设单位对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算，经维修合格的部位可重新约定保修期限。二是房地产开发企业应明确企业注销后责任承接具体举措，房地产开发企业应当在商品房预（出）售合同中应明确房地产开发企业注销后承接质量责任的其他房地产开发企业或者具有承接能力的法人，并明确其法律责任。三是推行住宅工程质量潜在缺陷保险。建设单位按照相关规定要求购买工程质量潜在缺陷保险的，在住宅预（销）售时，应向购房人书面告知工程质量潜在缺陷保险购买情况。建设单位应当配合承保保险公司及第三方风险管理机构做好质量风险控制工作；承保范围内的质量投诉发生后，建设单位应督促承保保险公司履行保修义务。

青岛市住房和城乡建设局

2022年7月21日