【城市观察】房地产税或将加剧楼市分化 青岛会纳入试点吗？

【城市观察】

（记者 任俊峰）

酝酿多年的房地产税，终于揭开面纱。

近日，国务院获得授权，将开展房地产税试点。根据公告，试点期限为五年，征税对象为“居住用和非居住用等各类房地产”，不包括农村宅基地。这意味着，征税对象是城镇居民，不针对农民。另外由于房地产税属于地方税种，具体细则将由地方提出，国务院负责审批。

接下来人们关心的是，青岛会被纳入此次房地产税试点范围吗？将执行什么样的税率标准？征税后会对楼市产生什么样的影响？

首先，哪些城市有可能成为试点呢？

目前分析普遍认为，此次房地产税试点范围大概率是房价涨幅较多的中东部发达地区，包括北京、深圳、广州、杭州、海南等地。特别是作为共同富裕示范区的浙江、社会主义先行示范区的深圳和中国第一个提“去房地产化”省份的海南，先行试点的可能性较大。

相对来说，山东虽然属于经济大省，但主要城市房价涨幅并不算多，是否会开展房地产税试点，仍然有待观察。但如果山东一旦开展试点的话，相信青岛大概率会被列入试点城市。

因此，从目前的情形来看，青岛是否会开展房地产税试点，前景尚不明朗，有待官方的发布。

其次，房地产税交多少？怎么交？

十年前，重庆和上海推出“房产税”试点。这两地房产税仅针对增量住房，受众人群较小，面向的是中高收入阶层，而且对本地居民制定较宽松的免征条件。从征收的力度来看，均非常有限。上海税率在0.4%至0.6%之间，重庆为0.5%至1.2%。因此总体来看，“房产税”试点对这两城市的影响并不大。

与上海、重庆的试点不同，此次房地产税试点有两点新变化，一是包括居住和非居住两类；二是与此前主要针对新房不同，此次对存量房产进行征收。

可以明确的是，本次房地产税征收对象显然是高收入、有多套房产的中产富裕阶层，通过税收，实现收入分配调节的目的不言而喻。因此，相信此次试点会遵循广开征、低税率、全覆盖的原则。

也就是说，房地产税一旦开征，拥有二套房及以上的中产阶层将成为纳税的主力，且税率会在一个温和、可承受的范围内。

第三，房地产税对楼市影响几何？

从理论上来说，征收房地产税会提升持房成本，进而对房价形成打压之势，这是短期内可以预见的结果。

不过，根据其他国家的经验，房价更多的还是由供需关系决定，房地产税不能从根本上改变楼市的走向。

因此有专家认为，从短期来看，征收房地产税可能会增加持有房产的成本，并给房价带来下行风险。但是，从长远来看，房价上涨的趋势不会改变。

还有专家分析，如果征收房地产税，在房产供过于求的城市，房价可能出现下降的情况；但在一线城市，住房需求远远大于供给，房价不太可能下降。

也就是说，房地产税的出台，可能会进一步加剧楼市的分化。一线城市（特别是人口大量流入的城市）住房资源紧张的态势并不会因为房地产税的出台而有所缓解。相反，一些人口增长缓慢甚至是流出的城市，楼市的泡沫会因为房地产税的出台，而受到进一步的挤压，甚至破裂。

对青岛来说，房地产市场总体处于一种良性健康的状态，房地产税的出台并不会从根本上改变市场的基本面。同时，青岛也是一个人口持续流入的城市，基本住房需求和改善住房需求仍然在增加，房地产税的出台，不会造成市场的大幅波动，不会出现人们大量抛售房产的状况。归根结底，是人们对这座城市的发展前景有信心。

住房是人们的基本需求，也是体现社会公平正义的重要方面。从这一角度说，房地产税的出台，可以帮助政府实现收入方式的转变，可以调节人们的收入分配差距，可以挤压楼市的炒作成分。因此，征收房地产税是青岛楼市走向健康长期发展的有效措施，也是城市缩小贫富差距、实现共同富裕的必由之路。