青岛历史城区更新“加速跑”！年底刘子山别墅群亮相……

已完成8．1万平方米修缮，今年年底刘子山别墅群亮相，明年4月份四方路街区开街——

产业再定位，青岛历史城区更新“加速跑”

青岛主城已进入存量开发为主的内涵增长、创新发展阶段，毋庸置疑，城市更新是主要路径。

去年5月28日，青岛市历史城区保护更新试点项目广兴里开园，拉开了老城更新的序幕；如今一年多过去，西部老城区的蜕变肉眼可见，占青岛市历史城区保护规划面积半壁江山的市北区，已完成8．1万平方米修缮，新启动建筑保护修缮和基础配套项目进展迅速，历史城区更新“加速跑”。

新启动保护修缮10万平方米

走在武定路，刘子山别墅原本破败的模样已经不见，镂空的十字花院墙，外加棋子腰线修饰的小别墅正重新焕发生机。

“刘子山别墅群共19栋别墅，是青岛最早成片开发建造的建筑群落，也是目前青岛除八大关外，唯一一处大体量、成片区的别墅群，其档次之高、保护之完好，在青岛很罕见。”青岛城市建设集团品牌总监、文史顾问杨明海介绍，这些百年别墅有着上世纪20年代中西文化碰撞的痕迹，既有德式洋房红瓦、老虎窗等元素，又有日式、中式装饰，如亦中亦洋的山花造型、带图案的腰线等，甚至还闪烁着刘子山老家胶东建筑的光影。

工人正在对武定路18号刘子山别墅围墙进行修复。

对于历史建筑的修缮，市北区秉持的原则是“修旧如初”，由此，修缮前的档案资料搜集便和建筑等级评估同等重要。“对于历史建筑修复，普遍观点是‘修旧如旧’，但仅有‘旧’是不够的，应该尽可能‘修旧’到初始状态，这样才能还原事物的本真。”杨明海告诉记者，为了达到“修旧如初”，前期，由多名专家组成的评估小组便花费了大量时间找寻历史档案，将搭建、改建得“面目全非”的别墅“还原”。

“修旧如初”需要绣花功夫。刘子山别墅群项目工程负责人李义青告诉记者，前期积累的经验让整个团队游刃有余，管道铺设、房梁加固等基础修复明显进展较快；但涉及卯榫结构木质楼梯、木雕装饰、墙体装饰等修复时，就需要请专业的老手艺人手工进行修复，比较耗时。据介绍，目前续建的7栋别墅主体已基本完工；按照计划，剩余12栋别墅将于7月份开工建设，年底完工。届时，这19栋别墅将打破原有“一院一围墙”的相对独立的空间布局，以“大公园”的形象向市民揭开神秘面纱。

刘子山别墅群的修缮改造是市北区今年历史城区保护更新的“重头戏”，除此之外，市北区还全面展开了四方路、馆陶路历史文化街区的保护修缮和更新改造，新启动保护修缮项目约10万平方米。其中，四方路街区续建建筑面积0．32万平方米，修缮工程已完成六成；新启动建筑面积3．9万平方米，正在进行方案调整。馆陶路街区正在进行建筑分级和方案设计，计划8月份启动施工。

等待修缮的刘子山别墅。

多个产业项目集中落户四方路街区

保护修缮守住了文化IP，但着眼历史城区的未来，商业价值也是必然要考量的。如何挖掘经济价值，形成真正的社会需求，路径是产业导入。

去年，广兴里开园，如同在历史城区这一潭池水中投下石子，泛起阵阵涟漪。随后，涉及酒店公寓、直播网红、休闲商业、智慧停车等多个领域的产业项目便集中落户四方路街区，助力老城复兴。

如今，广兴里这一引擎还在升级。“入驻园区的企业已经从最初的12家发展到如今22家，并且和即发、明月海藻等多家青岛企业进行设计服务合作。除此之外，作为园区配套，我们还引进了原创设计师店铺——DORA VINTAGE，目前正在洽谈引进设计啤酒体验馆和咖啡体验馆。”青岛工业设计创新中心品牌战略部副部长张寿宇介绍。在他看来，这里不仅是未来青岛工业设计和创新集聚高地，也是时尚新地标，是年轻人的潮流打卡地。

同时，记者了解到，落地四方路街区的其他项目也在稳步推进。其中，胶州路以南片的世茂世御酒店正在进行修缮改造，天泰城市空间、国际跨境电商、青啤文旅、国梦文创等项目正在研究运营方案、商定合作商务条款，计划年底试营业；历史街区展示中心及博物馆项目已落址海泊路35号，正在进行方案设计，计划年底建成使用。

“四方路街区是历史文化示范街区，是青岛里院建筑最集中、面积最大的街区，也是青岛市规划的里院步行街区。我们要把四方路街区打造成青岛老城复兴的新样板。”市北区历史城区管委会主任袁涛告诉记者，当下，南京城格文旅团队正对四方路街区进行产业导入细分，计划打造RCEP工业设计街区、青年文化街区、里院记忆和尚街里国潮特色主题商业街区，市北区正在加大招商推介力度，力争2022年4月份前四方路街区胶州路以南片产业导入形成规模集聚效应，实现四方路街区开街。

市北区历史城区其他历史文化街区也动作频频。自去年年底市北区提出建设RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地之后，作为产业承载区的历史文化街区就进行了一次“产业再定位”。如今，循着新路径，馆陶路已吸引了春光里、洪泰山海会和新金融产业园等龙头企业，正在和创投风投、融资租赁、商业保理、科技金融等企业积极洽谈，加快推进休闲商务配套，打造RCEP金融主题街区。上海路－武定路街区正加快推进RCEP商务商事中心项目，并以产业招商为基础规划展示及接待中心，打造RCEP国际商务街区。

实现“微城市”的精细化设计

城市的更新，是一个生产单元、生活单元、生态单元的更新，要将其作为一个“微城市”给予精细化设计。

在武定路18号刘子山别墅，“精细化设计”体现得淋漓尽致。“我们在保留建筑整体结构的同时，增设了上下水及水电燃气等基础设施，还利用别墅周边空地规划了停车位，配设充电桩，门口安装了可视化门禁。”李义青介绍，未来，整个街区还将进行统一绿化、亮化，打造单栋别墅间的互连通道，建成宜业宜居的“大花园”。

放眼整个历史城区，这种理念随处可见——

在李村路停车场项目现场，工人们正在紧锣密鼓地施工。作为2021年青岛全面加速推进历史街区整体改造和配套设施提升的标志性工程，这一项目吹响了打通老城区发展“筋脉”的号角。

今年，市北区将结合中山路规划提升改造方案要求，建设李村路、聊城路等多个停车场项目，可提供1000余个停车位。

除此之外，作为配套项目，在青年公寓建设方面，长山路4号甲、6号项目共101套房屋已开工建设，其他青年公寓项目正在编制运营方案。在“美丽街区”行动方面，目前已完成第三期14条道路项目立项，正在进行规划和空间方案设计、编制消防方案，准备EPC招标，计划8月份启动施工，年底完成8条。备受市民关注的街区广场建设也有新进展，其中，博山路广场和易州路广场已完成方案设计，正在进行施工图设计，预计7月份启动建设。

据了解，下一步，市北区将高效率导入现代产业资源，以园区理念整体规划产业定位，聚焦航运服务、创投风投、跨境贸易、文旅康养等新兴产业赛道，深化“管委会＋平台公司”机制，引入国内头部街区运营商作为合伙人，加快产业、资金、技术、人才集聚，打造高质量发展的新引擎；按照城市产业空间拓展、城市功能完善、土地集约利用、市民方便宜居的要求，实施“美丽街区”提升工程，加快配套市政管网、道路改造、文化广场、停车场、青年公寓建设，不断优化城区环境品质，营造年轻人向往的创业工作生活环境，打造“建筑可阅读、街区能漫步、城市有温度、宜居又宜业”的崭新历史城区。（青岛日报／观海新闻记者 余瑞新 通讯员 安迪）

青岛探索建立居民共担、长效管理、协同改造等多项创新机制

理顺新路径，老旧小区改造迎来“升级版”

老旧小区改造，是目前青岛城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。但“改造”并不容易，资金统筹、硬件提升、软件跟进、邻里分歧……每一个环节都需要经历或长或短的磨合期。

如何理顺改造路径，真正让惠民工程落到实处？经过近年来的探索，如今，无论是政策层面的顶层设计，还是基层组织的精细化管理，都迎来了一些让人欣喜的突破。

在采访中记者发现，居民共担、长效管理、协同改造等多项创新机制的探索建立，让青岛老旧小区改造的实施路径越走越宽。

今年我市计划改造老旧小区项目216个，涉及居民7．2万户，该计划已被列入我市市办实事，改造数量较去年增加105个，预计投资33亿元，无论在体量上还是投资额度上，均位居全省前列。这个数据的变化，也折射出青岛老旧小区改造工作正在“加速破题”。

居民“适当出资”，改造加速落地

“听说没，咱们的老旧小区改造马上就要启动了。”

“多亏了社区帮忙协调，大伙儿出资的积极性也高涨了。”

“眼瞅着，咱就能住上又好看又舒服的房子了。”

……

最近一段时间，住在西海岸新区隐珠街道安居小区的居民们，聊天的话题总绕不开“老旧小区改造”。作为全区较早建成的安置社区，安居小区各方面的配套设施已经老化，由于地势低洼，下雨天积水严重，让居住于此的322户居民苦不堪言。

今年年初，《西海岸新区老旧小区改造工作实施方案》正式出台，按照“谁受益、谁出资”原则，创新性提出了“自下而上申请，联合审查入围”的项目生成机制，并深入研究居民出资与改造标准挂钩事宜，“也就是居民出资意愿越高的小区，越能优先改造。”西海岸新区住建局工作人员说。

青岛市老旧小区改造更新后焕然一新。

能否“借力”破题？隐珠街道金河社区党委书记赵爱刚在得知政策后，第一时间召集安居小区党员、居民代表和小区物业召开改造方案实施会议。“这是改善小区环境的一个机会，咱们得抓住。”在赵爱刚的号召下，小区居民的参与热情被充分激发。

由“老党员”苏阿姨牵头，居民自发成立了“自筹资金”的微信群，在多方共同努力下，仅用三天时间，完成九成业主的征求意见表填报和自筹资金收取工作，对于个别困难户，业主们自发垫付。最终，安居小区顺利列入2021年西海岸新区老旧小区改造计划，并在全区率先完成自筹资金任务。

“安居小区改造按照每平方米3元的标准收取，也就是每户平均只交不到300元，算下来整个小区业主自筹资金仅10万元左右，这与几千万元的改造总费用相比占比很小，大部分还得靠财政和企业投资。之所以仍让居民出资，主要是为了调动大家的积极性以及珍惜改造后的成果。”赵爱刚告诉记者。

在清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏看来，老旧小区改造所产生的是空间价值的重塑或提升，受益者是老百姓，如果想把老旧小区改造变为能引导社会资金投入的市场化行为，就一定要让老百姓参与进来。当然，这个过程将是循序渐进的。

多方协调，寻找利益“最大公约数”

老旧小区三分建、七分管，若想实现自我“造血”，专业的物业管理势必要到位。

“老旧小区的居民普遍存在‘小区的物业管理应该由政府负责’的思想观念，再加上老旧小区疑难杂症多，仅仅依靠政府托底的临时性行政干预是无法从根本上解决问题的。”在一位业内人士看来，按照市场化的要求运作，是从根本上改变老旧小区物业管理现状，实现小区物业管理良性循环的必由之路。

今年，《城阳区实施老旧小区改造与物业管理一体化工作实施方案》正式印发，其中最大的亮点在于按照“谁改造、谁管理”的原则，确定新物业服务企业及收费标准，同时制定老旧小区物业奖补政策。“奖补标准为区、街道各按照每平方米0．3元，连续补助3年，通过财政扶持，逐步实现物业企业自我管养。”城阳区住建局住房保障服务中心物业科科长许立功说。

补助发放完后，物业企业能否实现长期可持续的“资金平衡”，也是关键。“单个改造项目规模小、收益不高、融资能力有限，规模化实施运营主体可通过合理拓展改造实施单元、推进相邻小区及周边地区联动改造、加强服务设施和公共空间共建共享等方式实现‘肥瘦搭配’，达到资金平衡。”市住房城乡建设局房地产事业发展中心副主任丁树更说。

一个老旧小区改造项目背后，往往有多达十几家企业单位共同参与，这就需要有一个“指挥棒”，让多方“百虑而一致”。今年，我市还发布了《城镇老旧小区专营设施协同改造指导意见》，旨在统筹协调为数不少的专营单位在经营模式及设施现状上不一致的情况。

据悉，如今老旧小区改造中的线缆入地改造全部采用多网合一的方式，即一根光缆、一套设备多家专营单位共用，既节省了投资又提高了改造效率。同时，指导意见中还明确了水、气、热等专营设施可单独打包立项申请中央预算内的奖补资金，为我市供水、供热等企业参与改造提供了资金保障。

联动推进，以城市更新为目标

对于城市这个“肌体”而言，老旧小区犹如“细胞”，而当下广泛发起的老旧小区改造犹如“细胞的自我修复”，它不仅让老旧小区焕发活力，也推动了城市更新的进程。

中国城市科学规划设计研究院院长方明认为，老旧小区改造作为城市更新的一个重要组成部分，其工作量占到城市更新工作30％—50％的比重。老旧小区改造这项工作的推动，更容易让各部门行动起来，让城市更新工作更快推动起来。同时老旧小区资金支持的力度较大，可以让老旧小区改造成为城市更新的敲门砖。

与此同时，他还强调，单个老旧小区的改造，往往很难挖掘城市的闲置资源，因而应该以街区为单元，从城市角度系统整体推进老旧小区改造，也就是说，联动开发，才能最大化体现城市经济价值。

当下，市住房城乡建设局正在按照省住建厅最新要求，核实我市城镇老旧小区改造五年规划（2021－2025年），其用意也正在于此。据透露，“十四五”期间，我市计划改造城镇老旧小区1375个，涉及建筑面积3680万平方米，惠及居民39．6万户。（青岛日报／观海新闻记者 王冰洁）