【行业观察】青岛迈入TOD发展新时代 跟着地铁买房未来可期

【青岛新闻网独家】

（记者 李倍）

无论是住宅还是商业，地铁上盖或者是临近地铁都是一大卖点。如今，地铁所影响的不再只是一个城市的交通体系，它对区域乃至整个城市的经济布局及商圈发展都有着千丝万缕的关联，在地铁站点周围往往会形成新的商业中心乃至城市中心，而这种“轨道＋物业”的TOD模式已成为轨道交通发展的新风口。

所谓“TOD模式”，是指以公共交通为导向对城市空间的综合开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，并让公共交通在此得到最大化地利用。2017年，青岛迎来首个TOD项目，随着地铁建设进程地加快，TOD模式被写入《青岛市交通基础设施建设攻势作战方案》，随后在青岛多点开花。

从一座城市的发展格局来看，地铁不再止于出行，而是城市发展的命脉。进入TOD时代后，地铁盘不再只有交通一项优势，而是全方位配套所带来的更高层次的人居体验。青岛已加速迈入TOD发展新时代，跟着地铁去买房，买到的很可能就是下一个城市中心区。

地铁通车城市扩围 通勤便捷让地铁房炙手可热

俗话说“地铁一响黄金万两”，作为在城市地下纵横交织的轨道交通，地铁不仅会改变城市的交通状况，还会带动地铁沿线的土地开发、新生商业带和经济带地形成，成为城市经济发展新的增长点。

相比于一线大城市，青岛的地铁时代来得相对晚一些。地铁3号线作为青岛市首条地铁线路，于2015年12月16日开通运营北段（青岛北站至双山站区间），2016年12月18日开通运营南段（双山站至青岛站区间）。随后，地铁2号线、地铁11号线、地铁13号线相继开通。

作为城市轨道交通工具，地铁的开通极大地方便了人们的出行，但对于城市的发展来说，地铁不止于出行，更是城市发展的命脉。可以说交通的完善会带动城市发展，而城市发展将推动人居选择，早在3号线开通之前，各大房企便瞅准了地铁的“热乎劲儿”纷纷“抱大腿”，彼时地铁盘成为青岛楼市最为炙手可热的项目。人们看中了地铁在通勤上的便捷，甚至可以为了“蹭地铁”不惜将买房的区域再挪远一些，虽然价差是跨城置业的最大吸引力，但是吸引大量购房者“舍近求远”的关键因素还是地铁。

如此看来，地铁就像城市的骨架，地铁的修建拉伸了城市骨架，让城市迅速变大，通过地铁的向外扩散，市中心与郊区相连，繁华区带动次繁华区。地铁拓宽城市边际，通过商业和交通双向加持聚集人气，形成了多个城市副中心，彼时青岛的新都心商圈和李沧商圈异常火热，人们从最开始对地铁盘的观望，到后来的趋之若鹜，这样的转变发生在3号线全线贯通的一年时间里，而如今，地铁房的热度仍然未减。

规划频出多点开花 青岛正加速迈入TOD发展时代

当青岛迎来地铁黄金时代后，一种以公共交通为导向的TOD发展模式也随之而来。2017年，青岛迎来首个TOD项目青铁华润城，建在地铁上的城市综合体概念首次落地青岛。所谓TOD，即transit－oriented development以公共交通为导向的开发，是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式，它的到来将为青岛城市空间发展带来革命性地改变。

著名城市规划专家、清华大学教授顾朝林先生表示，TOD模式就是方便、快捷、高效的城市生活方式，是围绕公共交通展开人们的生活、购物、办公、居住等城市功能。对于青岛而言，随着地铁路网的逐渐完善通行，这种“轨道＋物业”的开发模式，为城市的发展提供一种新可能，以地铁为导向的TOD城市布局崛起成为必然。

2019年6月，青岛迎来地铁1号线TOD项目，位于“团岛”区域的贵州路5号项目规划建设住宅、商业及地铁设施，项目总建筑面积32111．25平方米，地铁1号线自东北－西南方向从本项目用地内穿过，并在用地内设有自动扶梯出入口、无障碍电梯出入口及安全疏散楼梯出口。

该项目以TOD为理念妥善处理了商业、住宅与地铁的关系，形成良好的宜居、宜购的生态住区。难怪有人说，世界上最摩登、最高效的城市出行方式，是轨道。TOD项目两大典型要素“轨道交通”和“复合业态”成为老城区焕发活力的关键。2019年，西海岸新区首个TOD产业小镇签约，总投资额300亿元，将打造国家级海洋科技创新示范区，为新区智慧海洋产业发展注入新动力。

2020年7月，青岛传统商业中心台东商圈发出新规划，地铁台东站A出入口地块上盖项目进入批前公示阶段。根据规划，该项目拟结合地铁站点设置地上三层商业设施，建成后会将地铁的交通功能与购物、餐饮、休闲、娱乐等多种商业功能加以综合，而最为重要的一点则是，依赖于轨道交通，台东的“停车难”问题也将得到极大的缓解。

成熟技术可防震降噪 TOD自带交通优势和商业前景获青睐

“地铁从房子地下穿过，噪音和震动是否会对建筑产生影响？”当TOD项目首现青岛时，不少人基于项目结构抱有疑虑。比如会不会影响地基的稳固性？噪音会不会很大？车辆穿过的时候会不会振动得很厉害？让我们看看TOD是如何成功实现防尘、防震、降噪和建筑安全的。

首先，TOD项目通常分为三个夹层开发，0－9M为地铁停靠或检修空间，9M－15M／16M为地下停车场，而15M／16M以上才开始建住宅。据记者了解，TOD项目为成功实现防震、降噪等效果，已于2017年成功探索出一套“地铁车辆段上盖建筑振动控制成套技术及应用”。如今开发的TOD项目，在降噪减振上，使用了多项技术及措施来规避。从轨道、土、建筑三个方面入手，可以将噪音和振动降到最低。同时TOD还能实现垂直交通，人车分流的天然优势，安全性反而更有保障，这也是为什么近两年TOD突然火起来的原因。

TOD强调综合开发城市空间，以站点为中心，以约400－800米为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产、生活、生态高度和谐统一。当人们对项目加以了解并抛开疑虑后，TOD“自带”的便捷交通优势以及未来的商业发展前景就足以让其获得更多青睐。

打造更高层次的人居体验 跟着地铁去买房未来可期

近年来围绕TOD开发相关政策陆续出台，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开发相关政策。而青岛也将“打造TOD发展模式”作为攻坚目标写入《青岛市交通基础设施建设攻势作战方案》。青岛发展“TOD模式”绝不只是说说而已，2019年底，青岛地铁斥资19．95亿元成功获取地铁4号线劲松四路站项目二期地块，拟打造集文化创意产业、商务酒店、办公、文化休闲、餐饮、居住等多位一体的区域地标项目。

今年2月，青岛地铁资源开发有限公司竞得黄岛区可乐石项目，该项目将依托地铁线路规划建设“轨道＋物业”的TOD模式，打造集商业、金融、居住多种业态功能为一体的生态型综合开发项目，营造在公园里生活的安全舒适居家体验。

如今，跟着地铁去买房，买到的不再仅仅是便捷的交通，而是迈入TOD时代后，地铁沿线片区触手可及的全方位配套，即更高层次的人居体验，这里面首当其冲的就是与地铁无缝结合的商业综合体，当商业与交通紧密结合聚集人气后，势必形成一个个城市“副中心”，往日需要“跋山涉水”、“城市穿越”才能实现的生活方式，在“TOD模式”下，不论是在时间成本还是金钱成本上面均能有效缩减。

与此同时，“TOD模式”不再依附于单一购物中心或文化功能，而是将多功能进行整合，如此一来不论是商业、住宅还是地段价值均能相互影响，提升其原有价值高度。

有人说，“TOD模式”已经取代“地铁房”成为置业新宠，在TOD面前，不用再辨别楼盘是“真地铁房”还是“伪地铁房”，因为“TOD模式”离不开轨道。如今，青岛地铁正加速迈入TOD发展新时代，跟着地铁去买房，买到的很可能就是下一个城市中心区。