@房贷一族 降低月供机会来了 可以这样转换
存量贷款利率昨起重新定价，从贷款基准利率转换为贷款市场报价利率只有一次选择机会。
从3月1日开始,我国延续多年的浮动利率房贷正式成为历史。央行此前发布公告,宣布从3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率(LPR)转换。目前,建、工、农、中、交、邮储、浦发等多家银行纷纷发布公告称,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务。
对于有房贷的公众来说,现在有两种选择:一是从基准利率切换到LPR;二是选择固定利率。业内人士指出,若处于利率上行周期,那固定利率有优势;若是利率下行周期,则浮动利率划算。
定价基准只能转换一次
根据央行公告,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值 (可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。
青岛一家国有银行个贷部负责人向记者透露,LPR是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出,并由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率。相比原来的贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况。
也就是说,今后各家银行贷款利率会参照LPR,以“LPR+xx个基点”“LPR-xx个基点”(其中,1个基点=0.01%)形成实际执行利率。
需要注意的是,本次转换,浮动房贷利率既可以转换为LPR,也可以转换为固定利率,但只能转换一次,转换之后不能再次转换。
另外,业内人士提醒,如果房贷是商贷和公积金混合贷,这次只转换商贷部分贷款利率,公积金部分仍然按照原合同执行。原借款合同有两个 (含)以上借款人,需所有借款人意见一致且办理完成,才可完成转换。此外,借款人有多笔房贷的,需要逐笔办理转换。
若利率下行浮动利率划算
转换为LPR利息会变少吗?对于公众最为关心的问题,青岛一家国有银行个贷部负责人表示,从客观角度,房贷利率的换“锚”,只意味着利率定价方式的调整,并不标志着利率就此降低,只是切换至LPR后,房贷利率未来的浮动调整空间更大。
他给记者算了一笔账,以客户贷款300万30年期为例,如果按照以前的5年期以上基准利率4.9%测算,那客户月供金额为15922元。“换锚”后,若LPR下调至4.5%,那客户的月供会减少543元;但如果LPR上调至5%,那月供则增加366元。
据介绍,根据具体测算,在不同情况下,切换前后每月还款金额相差并不大。如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势,那转换为LPR基准更加有利,2020年12月的LPR下降,2021年月供就可以减少利息支出。之后每年的利息支出也都会随着LPR值的变化而变化。如果利润处于上升周期,那采取固定利率会更合适。
未来利率下行概率比较大
从央行公布的LPR来看,过去半年时间里1年期LRP和5年期以上LPR均呈现下降趋势。2020年2月20日,央行公布的LPR为:1年期4.05%,5年期以上4.75%,这低于此前5年期的基准利率4.9%。
融360大数据研究院分析认为,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。
“未来大概率会进入降息周期,LPR会逐渐下行,将房贷转换成LPR定价方式更划算。”青岛一家股份银行的个贷主管认为,转换成固定利率无法享受利率下行周期的红利。
苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁提示说,作为利率市场化的产物,LPR的长期走势存在一定不确定性,一旦经济进入加息周期,不排除LPR可能会走高,进而加重房贷借款人的还贷负担。他建议,对于剩余还款期限不长的借款人,或者利率变化不敏感的借款人,可以选择参考LPR定价,以享受中短期LPR下行带来的月供减少,即使长时间维度内LPR出现了上行,增加的月供对于借款人的生活影响不大。
房贷利率为什么转换?
据悉,银行以前向客户发放房贷,利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价,以“上浮XX倍”、“打XX折”形式来确定。2019年8月17日,中国人民银行改革完善LPR形成机制,确立银行应主要参考LPR形成贷款利率,并于每月20日公布最新的LPR。
什么时间完成转换?
央行此前发布公告,宣布从3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换,原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。
哪些贷款需要转换?
1.2020年1月1日前已发放,或者已签订合同但未发放的贷款
2.参考的是贷款基准利率定价
3.贷款本身是浮动利率定价的
转换有几种选择?
对于有房贷的公众来说,现在有两种选择:一是从基准利率切换LPR,把LPR价格与当前的房贷利率“多退少补”出差值,以后LPR变化了,利率也会浮动;二是选择固定利率,贷款利率将保持不变,一直到贷款还完。但只能转换一次,转换之后不能再次转换。
加点数值如何计算?
传统上,房贷利率的计算公式是:房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例;改革后,房贷利率的计算公式则转换成:贷款利率=LPR利率+加点。举例而言,假如原合同定价水平为基准利率上浮10%,也就是说当前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,即5.39%-4.8%=0.59%。
假如原定房贷利率是在基准利率基础上打9折,当前执行利率是4.9%×0.9=4.41%,那么加点数值则为4.41%-4.8%=-0.39%。
贷款利率一直不变吗?
需要注意的是,尽管LPR每月20日更新一次,但房贷利率并不会每月随之变化,而是在每年重新定价日进行调整。利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。
转换不收取任何费用
记者调查发现,目前各家银行公告的办理渠道主要分为线上、线下两种方式。其中,线上从2020年3月1日开始,包括手机银行APP和网上银行两种方式,而线下则通过智能机具或柜台办理。比如,工行的办理渠道就包括手机银行、智能柜员机、短信银行和贷款服务行等多种方式。记者从青岛多家银行了解到,抗击疫情的特殊时期,各家银行均建议客户进行“无接触”式线上切换。
由于受疫情影响,部分银行暂未开通线下渠道。岛城多家银行相关负责人受访时表示,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下受理渠道,届时,支持客户通过网点智慧柜员机、柜台、个贷中心办理业务。
银行还特别提示,在办理定价基准转换的过程中不会收取任何费用,客户需要对银行以外的电话和短信提高警惕。(记者锡复春见习记者程琦)
