业内总结：自住买房最佳时机即将出现 楼市宽松是必然

信号显现

2020年还未过完2月，楼市的宽松信号已经“喷薄欲出“。

重点来看下最近的信贷端政策，这直接关系到市场水分充不充足，对楼市影响至关重要！

2月20日，与房贷直接相关的5年期LPR降低5个基点至4.75%；2月21日，河南驻马店公积金首套买房首付比例由30%降为20%；2月24日，12家股份制银行之一的浙商银行，针对非限购城市首套首付降为2成；

2月26日，东莞市住房公积金管理中心发布，公积金最长贷款期限统一设定为30年，可商贷转组合贷；放宽贷款申请人条件，压缩审批时限，最高可上浮20%可贷额度。

很明显，YH老大的松动行为刚确立，下面就排着队跟着活跃起来了………

今年的楼市宽松是必然

今年的楼市宽松是在预料之中，我在去年12月21日的深圳跨年演讲已经和大家分享过，今年的楼市一定是个宽松年。即使没有“疫情”这个黑天鹅，今年楼市的宽松也是个大概率事件；首先，毫无疑问，当下经济受疫情影响的冲击是巨大的。回顾03年SARS疫情爆发的高峰期，我国经济遭受了短暂的显著冲击，GDP由第1季度11.1%的增速，直接下跌2%到9.1%。虽然疫情结束后的第三季度走出了一波反弹，增速恢复到10%，但疫情期间砸下的那个坑非常显眼。

此次疫情对经济的冲击将超过SARS，为何？03年SARS期间是我国经济处于高速增长期，而当下的经济下行压力本身就很大，19年GDP增速已经降速至6.1%。更为关键的是，当下我国的第三产业占比已由03年的42%，上升到19年的53.9%，也就是消费对国民经济的拉升权重越来越大。而疫情恰逢春节爆发，春节无疑是消费和二三产业务工人员流动的旺季。对第三产业，特别是批发零售、住宿餐饮、文化娱乐等行业冲击巨大！据一些专业研究机构预测，疫情对今年的GDP增速影响可能会达到0.5%。

疫情影响很大，但在2月12号的会议中，老大依然提出：努力实现今年经济社会发展目标任务。

那么，为了保今年的发展目标，那就得出台宽松政策刺激经济恢复。经济的恢复，不可能绕得开房地产。房地产产业上下游关联60多个行业，广义房地产行业对经济增长的总贡献率已经超过30%。很显然，1/3的经济与房地产有关，要保经济，就不得不稳楼市！具体到地方ZF呢？自03年房地产被确立为国民经济的支柱行业以来，参考2015年，房地产创造的以卖地为主的地产ZF基金性收入可以占到地方ZF收入的39.2%；

包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税，5个房地产特有税种税收可以占到地方ZF收入的18.21%。

两者相加，即房地产开发过程中的卖地收入和产生的5大税收，就占了地方ZF收入的57%，你说依赖严不严重？

而问题是，2019年，就连一直财政盈余的上海也出现了赤字，全国34个省市全部无一例外的呈现出财政支出高于财政收入。

疫情影响之下，国家还要继续扩大减税降费，财政压力可想而知，钱从哪里来呢？看到这，你大概已经明白一二了！

要坚持房住不炒，但切勿矫枉过正

是的，近期不断出台楼市利好政策，但国家也同时不断站出来强调“房住不炒“，大有一种，给你一颗糖，又打你一棒子的感觉。

2月16日，财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称提“坚持“房住不炒”；2月17日，统计局的官员在解读1月数据时再提房住不炒；2月19日，央行公布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》继续提房住不炒

没错，房住不炒自提出以来，它就是楼市调控的主基调，这个底线在接下来很长一段时间都不会改变。

但实际上，大家对房住不炒真的理解吗？未必，以至于很多地方政策与房住不炒就有所出入。所谓房住不炒，简单理解就是房子是拿来住的，而不是拿来炒的。那我们的政策肯定是要打击“房炒不住”的客群，支持刚需客。而何为刚需客？不管是第一次买房，还是第二次改善买房，只要是买来自己住，都是刚需客，都应该被支持！而当下，现实的情况是怎么样？在首套房贷利息上，除了上海1月份的首套房贷利息4.82%，是最为贴近当下5年期的LPR之外，其他城市都在5%以上，甚至南宁、苏州、郑州都在6%以上。若要将房住不炒执行到位，今年的首套房贷利息就应该有很大的下降空间。作为银行，今年可以通过逐步降低首套房贷利息，鼓励刚需买房，即符合政治方向，又稳住了楼市（稳住楼市就稳住背后的大欠债方：开发商），同时还让广大百姓获利，一举三得，何乐而不为？

而针对二套房，也就是刚需改善客户群体方面，很多城市当下是即认房又认贷，实在是不人性化。比如你在北京/天津/杭州等，哪怕当下你把房子卖掉了，变成身无片瓦；又或者你的房子远在四线老家，因为当初买它贷过一次款，哪怕你已还清。此刻你要再买，却要6成首付；这样的城市不在少数，同样情况下要5成首付的城市也是一箩筐。

当下，多少人依旧住着没有电梯、没有车位，一家4口挤在60平逼仄阴暗的房子里，就因为当初买房贷过了款，哪怕卖房还清了贷款，再换房就会被认定成房炒不住，就要承受高首付！每次想换房却因高首付而被屡屡打消念头！是的，当下我国的人均住房面积已经达到了39㎡，套户比已经达到1.09，中国人已经告别了房屋紧缺的时代。但是结构性缺房依然严重，一种情况是，在三四线有房，在农村甚至有“大别墅”，可人却在一二线城市打拼，在打拼之地无立锥之地；另一种是，有房，但是是老房、小房和破房，居住体验非常不好。这些人难道不都是楼市的刚需吗？要知道，在过去两年，改善群体已经成为了中国楼市当下买房的中坚力量，要稳住楼市，要把房住不炒落实到位，难道不应该取消“认房又认贷”，或者降低贷款已还清后再买房的首付比例吗？从房住不炒的本质，还有当下部分银行首付比例降低的政策来看，今年的二套房首付比例下降趋势很大，甚至很多城市认房又认贷中的认贷会被去掉！

2020买房最佳时机

2020年的中国，注定是不平凡的一年，我们一定会战胜病毒，中华民族也会因此疫变得更加团结而强大。

2020年的楼市，也一定不会形同往常。虽被疫情所伤，但国运依然还在。楼市小阳春已经夭折，但房产小盛夏依然值得期待。

在此，给大家两点建议:

1、征信能生钱，要加倍爱惜。宽贷款，严征信，会是今年信贷政策是一个重要特征。在降准降息的预期之下，银行的贷款资金会很充足，就看你够不够资格向银行借。那些在08年4万亿中借到钱的，就分享到了时代红利的一杯羹。你的征信是否良好，就是评判你是否有借钱资格的最基础指标。所以，一定要维护好自己的征信，不然银行钱再多、利息再便宜，也不会流入你的口袋。

2、当下就是自住买房的最好时刻。机会很多时候就是在社会变革和重大事件中产生，当下疫情影响，开发商和房东会降价，政策会支持，无可厚非当下就是2020年买房最好时机。有合适机会，在了解清楚项目情况后，可以选择线上购房。至少，一旦疫情结束，大家就要赶紧行动起来！最近，有一句话让我感触颇深：历史的一粒尘埃，落在一个人头上，那就是一座山。我想在此补多一句：若将山踩在脚下，历史车轮依旧滚滚向前，它终究还是尘埃！保持乐观，一切都会好起来，共勉！