业内看楼市：别整幺蛾子，稳住就好！

【一】

央行对外发布最新通知,LPR最新报价利率已定,1年期的下调10个基点,为4.05%;5年期的下调5个基点,为4.75%。

其中,5年期LPR利率是继2019年11月20日下调到4.8%之后的第二次下调,时间跨度为一个季度。

前几天的文中推测了利率的变化趋势。有一点失误了,按照2月整体的LPR利率报价情况,整体有最多10个基点的下调空间。

而这次给出的答案却是,实体经济给足了10个基点,楼市却只给了5个基点。

这只能说明一点,“现阶段,中央还不希望刺激楼市,让房价反弹”。

如果再参考近期各个地方出台的房地产政策,可以得出来的答案是,现在有关部门迫切希望房地产企业活下来,而绝不是让房价涨起来。

这时候,有些人发牢骚了,不就是5个基点吗,能有多大点儿区别?

如果买一套100平米的房子,商贷100万,等额本息还贷30年,分别以4.8%、4.75%、4.7%的利率计算。三者的区别,也就是1万的总利息,30块钱左右的月供而已,能有这么大的差距吗?

利率4.80%月供5246.65总利息88.88万

利率4.75%月供5216.47总利息87.79万

利率4.70%月供5186.38总利息86.71万

如果这么想就简单了。按照个人还款来对比,的确没有意义。但LPR利率变化是针对整体宏观市场的,如果按照目前全国28万亿的房贷总量来算,0.05%是多大体量的减贷大家可以算一下。

最主要的是利率下行释放出的楼市利好情绪会传递至购房者、开发商、银行……影响成几何倍增长,这点是最致命的,很容易引发新一轮购房热潮。所以央行此次5个基点的降息很讲究,想凭技术把双王4个2,拆开打,还想达到一起出的效果。

【二】

这次疫情不单折了楼市的双翼,还把它扔在了深渊中,冰霜寒冬。如果中央还不表态,地方便会用行政手段干涉市场。

行政不同于货币,控制力和对市场的影响更复杂,万一再搞出一波牛市来,之前房住不炒的努力,全部前功尽弃。事实证明,这段时间地方行政手段的利用已经无所不用其极了。

拿最近的苏州举例。前几天苏州国土局颁布一条新政,其中第四部分引发全网关注。

住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

翻译成大白话就是。

1、取消封顶和现房销售。超过市场指导价的,不需要封顶销售,进入一次性报价的,不用现房销售。

2、已成交的需要封顶或现房销售的地块,可以提前入市了,具体还有细则要出。

苏州现房销售,起于2016年8月“苏十五条新政”,当时苏州楼市火爆,要求土地出让超出指导价10%的,必须现房销售,超过指导价25%的,直接中止竞价,进入一次性报价程序,把土地卖给最接近平均价的。

那个时候有钱也不一定能拿到地,更加看中运气。这在当初掀起一股巨浪,是独一门的功夫,被众多购房者连连称赞,成为年度刷屏事件。

因为自打有房地产以来,中国一直都采用的都是隔壁香港学来的期房销售。开发商从银行借钱买地,到手后就可以建售楼处卖房子,一轮接一轮空手套白狼。

但弊病也很严重,首先是不良开发商的资金风险都积淀在了银行里;其次是群众买的都是期房,交房时“缺胳膊少腿”的不在少数,老百姓穿白衣举大旗的维权事件不绝于耳,大众的权益没人能给保障得了。

这也是长期以来,购房者和房企始终站在对立面的真实原因。

3年前苏州开了先例,率先实施现房销售,而3年后的今天又把普惠购房者的新政退了回去。无异于自折武功,这次被大家口诛笔伐实属应该。

虽然后来苏州官方出来辟谣,说“取消现房销售只是针对具体地块,不统一要求,你们可别乱想!”但具体地块是哪些,符合现房销售的条件是什么,没人知道。

肯定的是,苏州此举也是为了降低开发商成本,提升利润空间,刺激拿地积极性。但反过来讲,去年房价风风火火的苏州,被称为工业重城、江苏希望的苏州,于今开始不计舆论的保护房企,可见地方对房地产的依赖性有多大,何况其他城市。

【三】

自此我们仿佛又回到了当年的光景。地方和开发商抱团跟央行博弈,央行不放水就一起捂地限供,共度时艰,放松预收款,后付土地款。只要放水,就一起合起伙来割波韭菜。

央行则是在“房住不炒”的路上,坚定信念。这次在下调5年期LPR利率的之前,其实已经通过各种途径在不遗余力地稳定情绪,三令五申。

例如日前官媒《经济日报》,在头版上刊登了一篇题为《“房住不炒”不应因疫情而变化》的评论,态度很强硬。简单总结为:

1、不止是房地产,疫情影响下,旅游、餐饮、影视等诸多行业大家都不好过,别一门心思就想着救开发商。

2、不要借疫情小题大做,以此为突破口,放开政策调控。房企应该尽到责任,在价格水平特别是房价收入比较高的地区限价乃至适度降价,不仅有利于满足民众的购房需求,也有利于房企扩大销售。

3、如果为了短期经济增速背离这一定位,不仅会使3年多来的调控努力付之东流,还会搅乱房地产市场秩序,再次拉抬房价、增加泡沫、影响刚需,也不利于经济长远发展和良性循环。

与此同时,央行还紧跟着发布了一则报告《2019年第四季度中国货币政策执行报告》作为响应,头条就是贯彻始终的大基调:

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

【四】

这些话我们现在可以倒背如流了,但是真实的效果如何呢?子木讲一下自己的看法。

开发商肯定会被救的,必要的时候之前一切针对开发商限制政策都可以放松。但仅限于地方对开发商的保护,针对于C端(购房者)市场政策不会放松。

什么意思呢?就是地方会不遗余力帮助房企度过难关,但限购、限贷、限价、限售等政策不会轻易放开。

接下来,房企还有一波接一波的“降价潮”,这波降价潮目前只是试探,接下来便是货真价实的让利于购房者,因为没有资格受地方保护的房企非常多,他们只能自救。

自救不让利,哪个购房者愿意掏腰包?

降价潮来临,房价会进入下跌周期,底部窗口期会露出,但随着购房者在房贷利率下调和价格诱惑影响下涌入市场,窗口期马上会消失,房价开始反弹。

至于反弹多少,还要依城市而论,一二线大概率会比2019年年尾行情好一些。但不能大涨,因为中央在坚定不移的落实“房住不炒”,执行手段我们在2018-2019年见过,只要地方敢触碰红线,就是面对面约谈。

子木也再三强调,这个窗口期非常适合今年有购房需求的刚需,至于是否能看透,能否把握住,就看你的悟性了。