业内总结：央行降息了，也宣告2020年楼市并不乐观！

(一)

近日发生了两件事,其中一件是央行宣布降息。  

1、降息;

2月17日,央行突然发布公告称,下调1年期MLF利率至3.15%,对比1月15日的3.25%利率,这意味着2月20日的LPR(贷款市场报价利率),将有10基点的降息。

2、国家统计局:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位;

2月17日,国家统计局发布城市司首席统计师孔鹏对1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据的解读。此次解读中提及,1月份,各地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产市场保持总体平稳态势。

这两件表面上没有什么关系,但其实基本定调了2020年和楼市直接相关的信贷端和调控政策的方向:

1、信贷端——  10个点的降息幅度,宣告了今年货币政策依然是“稳健的松弛有度的货币政策”,打破了此前很多人对疫情过后刺激经济大放水的预期。

2、调控政策—— 接连两天,统计局和住建部相机重提“房住不炒”,基本明确了今年楼市调控基调是“稳楼市”。房地产市场总体趋稳不会改变,房价不会大起大落,打破了此前很多人抄底楼市及政策面救市导致房价上涨预期。

在这里会有很多人有两点疑问:  

1、如果今年的货币政策是“稳健的货币政策”,那么此前, 2月7日释放的强烈降息信号以及明确疫情之后会有补偿性政策措施,怎么理解呢?

2、如果今年的调控的基调是“稳楼市”,那么最近5天内,国内超十五个城市密集出台房地产相关帮扶“救市”措施,该怎么理解呢?

(二)

先看信贷端—— 事实上这次降息是意料之中的。

在2月7日,国新办举行的新闻发布会上,央行强烈暗示了降息的信号。但,当时没有明确降息幅度。

当时正值疫情趋势不明,所以当时的表态更像是向市场释放信心。 但是在2月13日武汉“换蒋”之后,疫情利空已出尽。从2月16日开始,全国除武汉,各行各业各个城市都在陆续有计划的复工中,可以预见的是2月底,80%的的人都将复工,3月开始我们的工作、生活、投资、消费基本恢复正常。因此,此一时彼一时。此时市场更需要的是理性的声音,而不是释放信心。 

所以相对疫情对市场的影响,此次降息力度是非常小的,只有10基点的降息幅度。也体现出央行稳健货币政策的取向没有改变。

(三)

再看调控政策基调—— 事实上在2月12日召开中共中央政治局常务委员会会议上就已经给出了答案。

这次会议除了对疫情防控部署之外,强调了“今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,要努力实现党中央确定的各项目标任务”。同时要求做好“六稳”工作。

那么,6“稳”指的就是“稳就业、稳金融、稳预期、稳外贸、稳外资、稳投资”。

其中这18个字中的“稳金融、稳预期” 6个字已表明了上层的对货币政策和楼市调控的态度——  1、货币政策是稳健的货币政策。2、房地产市场总体趋稳不会改变,房价不会大起大落。 再直白也就是,目前从宏观政策面,还没有看到4万亿大放水的趋势,没有看到挽救GDP的号召令,那么 2020年的楼市基本面还是一个字“稳”,不会大涨,亦不会大跌。

(四)

至于自2月12日开始,超十五城先后出台关于房地产的相关帮扶“救市”新政,是因为地方通过政策示好,给开发商拍地的信心。

疫情重创的并不仅仅是开发商,重创的还有地方财政。开发商自1月24日停止签约,楼市停摆,颗粒无收,相对应的地方土拍也纷纷延迟退后,地方财政亦是颗粒无收。 所以我们会看到各地的政策主要是,出台土地政策为房企减负,甚至特殊时期可延迟缴纳土地出让金——

1、2月12日,上海市、江苏省无锡市和陕西省西安市也先后出台政策,在房地产企业资金周期宽限、延长公积金贷款期限等多个方面出台措施,希望保障疫情防控期间房地产企业和行业的稳定运行。

2、2月13日,河南省郑州市住房公积金管理中心发布,受疫情影响无法按时足额缴存公积金的企业可申请缓缴2月14日厦门出台9条新政支持楼市:加大对房地产开发企业的资金支持力度。  

3、2月13日,江苏省南京市规划和自然资源局发布《六条举措助力在宁房企应对疫情——关于“宁规划资源〔2020〕81号”的解读》文件,明确表示,特殊时期企业可延迟缴纳土地出让金。

4、2月13日,成都:允许补缴缓缴今年前3月社保,职工购房资格不受影响  

5、2月14日,衡阳出台17条新政稳楼市:买房补贴契税,加快贷款发放进度,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

6、济南等多地为企业可申请贷款开发闲置土地。  

7、西安市资源规划局出台了促进土地市场平稳发展的十条措施,减轻房企土拍负担。

等等,还有更多的城市在跟进,不再罗列。

总的来说,如果没有刺激经济,没有看到4万亿大放水的趋势,各个城市就是小打小闹“救市”政策,不成气候。但对土拍市场作用是明显。北京和上海作为一线城市,土拍市场已经启动,且楼面价很高。

目前可以明确的是:

1、在一线城市土拍重启之后,更多二三线城市土拍市场将启动。

2、土拍和市场热度是直接相关的,因此警惕政企联合营销一波“迟到小阳春”。

因此,疫情过后,我们要警惕两种迷惑现象:

1、联合营销小阳春。

就如每年的“金九银十”,是政企等多方通过舆论引导,营销出来的虚假繁荣。

政府为土拍,开发商为回款。土拍热,带动楼市热,舆论造势,接着会有一波跟风式买入,后果是出现阶段性的入坑站岗!

总之,切勿激动,不可信!许多开发商的净毛利只有8%,七五折根本做不了。

2、警惕烂盘出货,不要跟风性买入。

目前放眼全国一二线城市,没有哪个城市真的出现房价下跌的趋势,不存在抄底,正常看房,正常买就可以。捡漏或许有,但要甄别好项目,别把烂盘出货当成捡漏,尤其警惕公寓和远郊烂盘。

(五)

总之,降息10个基点和重提房住不炒,基本宣告今年楼市并不乐观!

也侧面的回应了2020年房价,“大起”不可取,“大落”也不行。

因此,疫情过后,不要被新房市场的营销热昏了头。

面对降价,要警惕;面对涨价,要回避。