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楼市2大预言应验 房价要跌?人民日报:买房人稳了

2020-02-15 08:24    每日房说

房价还能降下来吗?说实话,从98年房改开始,楼市一直顺风顺水,即便中间有“突发情况”,也没有改变房价繁荣的本质。从最初每年只卖出几千平米,直到2019年,这个数字已经蹿升到17.1亿平米。19年的时间,没有任何一个行业能与之匹敌。如今的房地产,俨然一副“庞然大物”的感觉,许多“刚需”凭借着几套房子,反复加杠杆赚差价,成功跻身为所谓的“人上人”,但更多的普通人,只有在一次次的观望犹豫中,与房子擦肩而过。这样的“成绩”,与高杠杆的模式密不可分。

然而,房市这一套模式看似完美,终究还是有自身的“软肋”,一旦超负荷运转,迟早会出现问题。正如现在,楼市就“挺不过去”了。一方面,人口是一切经济活动的基础,体现在房市上,长期看人口已成为共识。根据统计局数据,2019年新生儿数量已经降到1400多万,超过一半都是二胎,也间接说明了年轻人生育意愿持续降低,未来的购房需求并不乐观,另一方面居民杠杆率已经达到65%的高位,对消费的影响是毋庸置疑的,也就是说,为了买房举债过日子,没有谁的日子会过得轻松。尤其是这两个月,整个市场所受的冲击,也印证着房市2大“预言”正在应验。

7成百姓放弃买房打算,340亿土拍被叫停,楼市的两大根本停滞,还能扛多久?

近日,中指院发布买房意愿调查报告, 49%的网友表示,在春节以及接下来的几个月有置业意向,不过因特殊事件影响,推迟购房的比例达到了70%。房说君认为,价格影响了供求,整个房地产归根到底还是跟供需关系是有关,没人买房,就代表着楼市库存也会大量积压。早在去年12月底,100个城市中就有59城的市场库存出现同比正增长现象,春节假期的时间,当然影响不会太大,如果事件影响持续一个月、两个月,甚至更长时间,恐怕大部分的中小房企都会难以为继,背负着巨额债务却难以卖房回款,生存状况也会越来越难。

与此同时,2月4日以来,北京上海、天津重庆等地暂时叫停土地出让,土地总起拍价超过340亿元。个中原因,有业内人士表示有两点因素,首先是要避免现场人群聚集,同时假期延长导致拍地计划延后;其次,因为特殊事件,全国绝大多数项目和售楼处正在执行“停售令”和“停工令”,土地投资、交易和开工等受到影响,房企资金压力大,拿地意愿减弱。在房说君看来,从楼市复苏开始,拿地-新开工-期房预售回款-再拿地,这是所有房企遵循的规律,也正因为这个规律的快速运转,才成就了房地产年销售十几亿的头衔。回顾这些年楼市的表现,每年的上半年都是难得的“好日子”。

2018年上半年,房企争相拿地,西安、杭州、成都接连出现“抢房”现象,市场上的投机气氛异常浓厚。2019年也是如此,越来越多的开发商回归一二线大城市,随之而来的,像南京、苏州、宁波等新一线的房价上涨,房企融资规模也进一步扩张。可以肯定的是,近两年楼市创下的新纪录,大部分都是上半年贡献的。但是人算不如天算,2020年的楼市,房企必须把丢掉的“销售额”先找回来,卖不了房,收不来钱,别说是拿地了,等到建筑工地恢复正轨,施工慢、延期交房的事会越来越多。因此,无论从哪个角度,如果账上还是没有收入,购房者熬得住,开发商都不一定扛得过来。

百姓开始理性看待房价,央行传递信号,预期买房的人数在减少

实际上,在央行近期发布的2019年第四季度的城镇储户调查问卷中,在接下来的3个月,就是2020年的第一季度,准备买房的人数比例减少到20.7%,比起前几个季度都出现下降的情况。无独有偶,对下季度的房价,51.5%的居民预期基本不变,有26.5%的居民预期上涨。房说君认为,当市场上买涨不买跌已成为一大特色,我们就会发现一个非常有意思的事情,房价平稳期,卖房的越来越多,但买房的人却越来越少。显然,对于未来3个月,老百姓买房的意愿逐渐走低,准备买房的人减了不少,可看稳房价的比例却越来越多,说白了,这正是市场气氛回归理性的过程。

这是值得庆幸的事。在此前的一项调查报告,首次购房的比例只有15%,投资购房却占比高达58%。要知道,我们总认为首套房需求是市场的主力,在经历了多年的上涨后,除了部分一二线城市,基本上其他城市已经不缺房了。这也就印证了一个道理,当房地产回归到平稳状态,炒房水分被挤出去时,市场上真正的刚需是非常少的。如今房地产全方位调控已经持续3年有余,在“既不能大涨,也不能大降”的前提下,人们自然看淡房价,置业意愿也会随之理性了。

卖房子的卖不掉,买房的仍然买不起,别急,“二次机遇”在路上

虽然说看稳房价的人数占了多数,但是当下楼市是两种截然不同的现象,卖房子的卖不掉,买房子的仍然买不起。就好比你以前买房子,不管是新房还是二手房,随时都能上车,别看天天都是抢房、售罄之类的消息,只要是想买,用尽方法都是能买到的。卖房也一样,在行情好的时候,只要挂出去就有人抢。房说君认为,只不过,如今的房地产市场大不如前,一方面买房预期减少,另一方面是市场价格平稳,二者的共同作用下,楼市快进快出的赚钱机会不复存在,因此不少买房投资的群体,希望早早卖掉房子退出市场。

所以,在房说君看来,房子难卖也归结于两个原因,一来还是买涨不买跌的心态作怪,导致不少人在价格平稳期不愿意买,再者置业成本依然不低,虽然很多收缩型城市有价无市,但无可避免的,大城市才是老百姓更心仪的地方,也就是说,买不起也是一种必然又合理的现象。之所以称之为“预言”,其实在前几年,关于楼市,有专家提出过预测,那就是今后房价会走向理性,购房者也如此。彼时这句话语境,是放在各地抢房成风,刚需买房难的前提下,有些格格不入,如今看来似乎合情合理,并且逐步得到应验。

房说君有话说,房价不涨便是跌,这是经典的房地产经验,但是放到实际市场上,买卖双方的意愿不同,要么成交难,要么就是倒逼房主降价。虽然房子降价实属无奈,但仍有不少老百姓评价:还好没买。但实际上,买房真的亏了吗?2月初,人民日报发文,明确指出在2020年,LPR完全有空间继续下降,并且在市场预期上做了肯定意见:降准降息都是可期的。所以对买房人而言,都是好消息。

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