业内盘点:操盘销售榜TOP30出炉 三分之一的房企"消失"了！

“成功，既要靠个人努力，也要考虑历史进程。”相信很多人都听过这句“名言”。

其实企业也一样，过去十年，房地产企业的发展，就是这句话在现实实践中的真实写照。如从2012到2019年这8年间，以操盘销售额来算，TOP30的上榜门槛从171亿增长到959.3亿，“增高”4.6倍；TOP3的门槛，则“增高”5倍。这就是踏中历史进程的结果。

另一方面，又需要辩证地去看待个体努力和历史进程的关系。毕竟同样是在过去8年——房地产的黄金时代，TOP30榜单内，仍有高达1/3的房企“消失”了。

在新十年开启之际，我们从名（操盘销售榜）和利（权益销售榜）两个维度，复盘下过去几年地产江湖里的那些掉队者和崛起者。

先说名，操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业，值得一提的是企业代建产生的销售业绩也会纳入该房企的统计中。

名义上该榜单体现了房企的营销和操盘的水平，实际上，它是房企刷业绩的工具。很简单，因为代建项目的销售额并不会计入代建企业的营业额和利润额，也不会改善代建房企的现金流。而合作开发的项目，最后也只是按股权占比分账。

所以，它给房企更多带来的是名声。如绿城，2019年以操盘口径算销售额为2018亿，位列第11位，但权益销售额不足千亿，仅778.2亿，位列第31位。两千亿销售额和七八百亿的销售额，完全是两个级别房企。

不过，这并不妨碍我们以此来做纵向对比。

白羊以克而瑞公布的数据为依据，对2012年和2019年的操盘榜单做了一个简单的对比。左边标蓝的是指已在TOP30里“消失”的房企，右边标红的是指新的登科及第者，变动幅度达1/3。

（数据来源：克而瑞；制表：楼市参考）

在掉队的房企中，万达是因为16年那场众所周知的世纪大交易。令人唏嘘的是，前两天丁祖昱发布的2019年单项目销售额最高的十大百亿神盘中，融创一家占了3个，而3个项目都是当年收购万达的。

当年如日冲天的万达，为何突然遭遇水逆？家大业大的王健林为何要断臂求生？时至今日，万达的教训仍值得房开老板们引以为鉴。

中信地产，则是因为被中海地产收购而“消失”。

伴随着李嘉诚撤出大陆，和记黄埔在TOP30中的销声匿迹，也是理所当然的。

宏立城，听到这个开发商，或许很多人一脸茫然，但若提及全国住宅第一大盘贵阳花果园，想必大家都不陌生了。它就是贵阳花果园的开发商，那时花果园正卖得红红火火。

它在TOP30里进了又出也间接反映了国内大多数中小开发商的宿命，那就是因代表性项目而兴，随着项目销售完毕，又再次泯然于众人。

其余的雅居乐、首开、融侨、金融街等房企，跌出TOP30，并不是因为它们不行了，只是与右边标红的房企比起来，速度上逊色了点。换句话说，右边那些标红的新晋房企，不仅精准地踩中历史进程，而且更加努力，拼的更凶。如阳光城、旭辉、中南、融信、中梁等，都是上一轮去库存行情中，一跃而出的大白马。

值得一提的是，阳光城、旭辉、融信、中南，都为以激进凶狠著称的闽系老板所拥有；师从碧桂园的中梁，其老板杨剑则是温州商人。

这些在销售业绩上一飞冲天的新晋白马房企，其势能能否像恒碧万融那样，保持长期的稳定，还是像万达那样突然就卡了壳，还有待时间检验。

但是有一点是可以肯定的，即上个十年那套玩法，在新十年肯定是行不通了。

再说利，权益榜是以开发商在项目股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应房企。

其既反映了房企的真实资金实力与投资能力，也代表着真正属于开发商碗里的肉有多少，房企的营收、利润等都来自此。

强调一点，因为克而瑞是从2016年才开始单独罗列权益销售额，此次就拿4年前（2016）来和现在对比。

就掉队者而言，万达的原因上述已有表述。鲁能倒是挺惋惜的，前两年也曾有过高光时刻，不过很快又跌了下来；绿城也一样，虽然大股东中交系走到了前台，但仍然不见起色；首开和自己过去比还是有进步，但和更猛的金科、祥生、中梁、奥园们比，还是差了些。

（数据来源：克而瑞；制表：楼市参考）

权益比（用权益销售额除以操盘销售额）则反映出了一些更有意思的现象。

白羊用2019年房企权益销售额除以操盘销售额，得出TOP30平均权益比在86.6%。若以此为准绳，可以看出万科、金地、中南、旭辉、金茂等房企经营杠杆还是比较高的。换句话说，通过“高杠杆”，这些房企在榜单上获得了更高业绩和排名。

而在以恒碧万为首的TOP3巨头中，万科应该说是“最虚”的一个了，权益比仅65.66%，而恒大则高达96.06%，销售含金量无疑是三巨头中最高的。