业内详解:降准对房地产十大影响 下行趋势将放缓

为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

此次降准是全面降准，体现了逆周期调节，释放长期资金约8000多亿元，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

1：一月份的流动性缺口比较大，预计超过3.5万亿元，明年1月份将有6000亿元逆回购到期，以及2575亿元TMLF到期，合计到期资金量达8575亿元。降低准备金率释放流动性是比较合理的选择。

2：2019年至今，央行两次实施全面降准，合计1.5个百分点，并分三次对部分中小银行实施定向降准。2019年初，1月4日，央行下调金融机构存款准备金率1个百分点，分两次执行，累计释放资金约1.5万亿元。此外，央行于9月6日宣布全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

3：经济形势平稳：国家统计局12月27日发布的工业企业财务数据显示，2019年11月份，全国规模以上工业企业利润总额同比增长5.4％，增速由负转正（10月份为下降9.9％）。1-11月份累计利润同比下降2.1％，降幅比1-10月份收窄0.8个百分点。

那么降准对房地产市场有什么影响：

首先：降准继续加大降息空间

11月5日，1年期MLF操作利率调降5个基点至3.25%；11月18日，7天逆回购操作利率调降5个基点至2.5%；12月18日，14天逆回购操作利率调降5个基点至2.65%。

业内普遍认为，2020年降准降息都有空间。在降准后，2020年LPR有继续下调空间。

2019年前11月，房地产按揭贷款数量同比增加11个月房贷总量超过5万亿。

从未来政策趋势看，房贷依然将维持高位，房贷利率依然平稳为主。

降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。

其次：降准有利于房地产平稳

2019年1—11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。

1—11月份，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1—10月份加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。

2018年数据，商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元。

按照11月的比例，2019年全年销售面积大约17.5亿平米，16.09万亿！

历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

降准，对于购房者来说，一方面优惠利率会越来越多，部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。

第三：降准不是为了房地产，是为了降低企业融资成本

中央经济工作会议也提出，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。

第四：楼市政策趋势稳定

工作会议，再次重申“房住不炒”的定位。会议新闻稿连提了20次“稳”字，房地产调控决心可见一斑。降准能在一定程度上缓解房企资金压力。目前针对房地产市场的各种政策调控限制对房地产行业的信用与融资环境施加了较大的压力。

人才政策挂钩购房成为2019年政策主要特点11-12月再次出现人才政策井喷的现象，从全国看，人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。整体年内累计看，2019年全国已经有超过160城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

第五：对开发商的影响

虽然2019年下半年房企资金链有所收紧，但整体看，2019年房企拿地数量依然刷新历史记录：2019年截至12月25日，龙头房企拿地数据：整体看， 50大房企拿地金额高达21065亿，同比2018年同期上涨幅度高达15%。拿地最多的万科1594亿、碧桂园1259亿、保利1129亿、中海1008亿!拿地超过500亿的房企高达10家，合计39家房企拿地超过200亿，刷新历史同期记录。

对于企业来说，降准有利于部分企业融资，但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事，但对于中小企业，融资渠道窄的企业来说基本没有影响。预计后续市场继续大鱼吃小鱼。

第六：对市场成交影响，房地产市场下行趋势有望放缓

从时间点看，2019年1月份当时也出现过降准，随后因为降准及当时各地房地产市场的人才政策井喷，出现了一轮持续2-3个月的小阳春，随后在4月19日会议后，收紧政策打压，市场出现了退烧。那么如果降准，2020年市场的确有再现企稳的小阳春的可能性。

第七：政策双向调控

央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。

南通市政府发布市区新建低价普通商品住宅项目限制转让通知等政策依然在发布，针对市场乱象打补丁的市场双向调控依然频繁发布。

第八：2019年房地产调控刷新历史记录

2019年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，截止日前，全国2019年房地产各种调控政策全年在570次左右，刷新历史调控记录。同比涨幅高达30%。2019年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

第九：降准对不同城市的影响

整体看，降准后经济活力会在一定程度上升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，有望有止跌的表现。但对于人口平稳或者外迁区域来说，房地产市场很难走出低迷。

人才政策依然会井喷，未来城市的竞争就是人才、人口的竞争。

第十：降准并非“大水漫灌”，稳健的货币政策取向没有改变。本次降准并不是针对房地产市场，房地产方面的调控在短期内并不会出现全面放松迹象。降准带来的资金平稳有利于房地产市场平稳。2020年楼市走势主要看各地的房地产信贷额度与人才政策力度。