业内盘点:年度楼市回顾 过去10年一个轮回的房地产调控

2019年，再见，10年代；2020年，你好，20年代

过去10年青岛房价暴击137%！

2010年迎最严“新国十条”，2019年再迎“史上最严调控”，一个轮回的房地产调控

2010年1月青岛房价6413元/㎡，10年之后，再2019年12月房价迎来暴击的15199元/㎡，涨幅137%！

第1轮：从2008金融危机到2010年4万亿余热

基于2008年金融危机的冲击，4万亿救市，持续到2009年。2010年应史上最严厉的调控政策“新国十条”出台，采用限贷、限购等严格措施以遏制房地产投机行为，改善供需，平抑了房价疯狂上涨的态势，使得2010年房价被抑制。

第2轮：从2011“新国八条”到2013“新国五条”，迎政策抑制潮

2011年“新国八条”的实施，开始引导正确导向的住房消费需求，我国房地产市场开始向理性回归。整个周期内，房地产市场供求相对平稳，房价波动幅度不大，基本维持在零值附近上下波动。2013年“新国五条”的出台进一步稳定了房价，控制了房价过快的上涨趋势。

第3轮：2014年政策松动到2015年供给侧改革，楼市“去库存”开始

在严厉房地产调控背景下，房地产市场冷至冰点，库存大量积压，同时2014年宏观经济环境呈现低迷状态。2014年多地房地产限购政策在一定程度上松绑或是取消。2015年，调供应与促需求政策双管齐下，积极倡导全力去库存。降息、降准、降低首付比例及公积金贷款首付、提高公积金贷款额度等举措，降低购房门槛，楼市开始稳步增长。

第4轮：2016“去库存”轰轰烈烈到2017“房住不炒”，再到2019年楼市“太难了”

2016年上半年“楼市四小龙”翻江倒海，合肥、苏州、南京、厦门带动下，全国楼市持续翻红、房子每日一价、房价翻倍。随后因城施策、因地制宜、分类调控等全国内掀起了新一轮的限购浪潮，我国各大城市共出台了300多条限购限贷政策。十九大报告指出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，到政治局会议提出要坚决遏制房价上涨，房价终于在2018年9月份急剧变冷，持续到今。

被“扼住咽喉”的甲方“太难了” 我命由“谁”不由我的开发商

曾经作为“天之骄子”的开发商甲方，是“爸爸”！这种工作的不平等，是甲方高高凌驾于乙方之上的。而关于甲方爸爸的描写，网上已经多的不能再多了。那些要五彩斑斓的黑，“要你不要用ps，要用photoshop来改图”的趣味语句，用心说出了地位悬殊。

而又曾几何时，甲方“爸爸”变得懦弱了。

市场由热变冷的过程中，甲方老板，都没感受购市场热销的场景，而市场突然变冷，导致销售任务难以达成、销售目标一调再调，营销手段以“业绩”论英雄，谁can谁上，因此“渠道can，因此上渠道”。

随着渠道需求的极速膨胀，作为行业内的寡头垄断者，贝壳变得格外重要，一家之言形成。突然发现，太难的甲方爸爸，对待自己的乙方也变得温顺了很多~~

贝壳的确有了定价的话语权，基本垄断了市场，全国大多数城市已经变成了，贝壳要收多少钱，市场也只能接受多少钱。从市场角度看，贝壳并不是因为不规范让人难受，而是规模后的定价权。

能打败贝壳的估计也只有火热的市场或宏观调控了，现在其他企业的确已经无力撼动。

红岛“改制”，“高新区”扩容4倍 

红岛街道与高新区，谁是北青岛之心

2019年10月，红岛“降维”，“重回”城阳。

2019年12月，将红岛街道、河套街道及上马街道部分划入高新区。“扩容后的高新区”面积由原来55.1平方公里增至196.5平方公里，扩容4倍。

每次发展部署，都把东海岸的青岛、西海岸的黄岛、北海岸的红岛放置同一等级之上。但时至21世纪20年代，红岛与高新区的的差距越拉越大：高新区高楼林立、产业园遍布、众多品牌开发商深耕于此，初成城市面貌；而对比红岛街道，几十年里，红岛一直在寻找属于北青岛的崛起之路，但原来的渔村还是现在的渔村，原来的道路，现在还未完全修通。

2009年12月的红岛街道与高新区

（高新区正在填鱼塘造陆，此时红岛渔村无恙）

2019年12月的红岛街道与高新区

（10年高新区崛起，红岛渔村无恙）

1995年青岛城市总体规划中，以胶州湾东岸为主城,西岸为辅城,环胶州湾沿线为发展组团,形成“两点一环”的发展态势”。从此，红岛就被给予厚望。

2002年，市委市政府就青岛城市大框架指出：要完成以青岛、黄岛、红岛三点沿胶州湾形成“三岛一湾”的“品”字形框架构筑。

随后2007年推出“环湾保护、拥湾发展战略”、2012年“全域统筹、三城联动”，到2017年“三湾三城”。

胶州，惨烈的修罗战场

2017-2018年的土地雄心，成了2019年之痛

2017年中，胶州土地成交市场火热：从各区土地成交面积情况来看，胶州市土地成交达到406万方，同时比例占据全市1/4！处于绝对主力。

2018年，胶州土地成交量为600万方，连续第二年再夺全市第一！

连续两年的土地激增，面粉足够多了，而随着宏观调控的深入，吃面包的人（购房者）却越来越少，同时其他区域的商品房供应也持续增加。投资胶州的可替代区域包括的城阳东、高新区、西海岸等众多区域土地供给不断。

尽管有胶东国际机场、上合示范区等红利夹持，但胶州的2019白热化火拼惨烈。

龙湖昱城的降价风波、各个区域的去精装化、少海板块的降价潮、胶州开发区的价格之战、全境范围内的极度高佣金导客等等，都成为胶州传向青岛全市的导火线。

西海岸的“万亩杀”

这年头，没有万亩不好意思称大盘

2018年年底，青岛西站通车，随着对外联系越来越紧密，青岛西海岸交通商务区也变得越来越受市场关注。

同时金茂的科技创新城投资600亿元、占地6000亩；绿地城市空间站投资180亿元、占地2700亩；中海、中农商贸综合体投资120亿元、占地1300亩；金地3000亩的康养智慧谷，也在此处落地。

千亩大盘云集的青岛西站，开发商寥寥数计，5大开发企业便要深耕于此，单个项目开发周期预估10-20年时间，即未来西站范围起码要10年才建成。

相对比济南西站的开发主体方式的不同，济南西站硬是引入了十余家开发企业，而其中最大的仅为恒大项目，但也仅2000余亩。济南西站于2009年7月12日奠基开工，至今整好10年时间，利用多房企、小体量的开发模式，将济南西站打造成了颇具人气的片区之一。