业内分析：2020最完整的"楼市政策"公布！8大看点

12月23日上午,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。到了中午,会议通稿通过住建部官网发布。至此,关于 2020年中国楼市“最完整的政策表述”正式公布。

下面我夹叙夹议,给予点评:

1、政策基调跟去年保持一致,对楼市传达了“适度暖意”!

会议通稿里,一共有三段关于楼市基本面的表述。

在回顾2019年的时候说:“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,落实城市主体责任制,稳步推进一城一策试点,房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。”

这意味着,官方对2019年楼市表现比较满意,认为“房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标”。因此,从全局看不太可能有新的紧缩政策,这对于楼市是好消息。

在谈到2020年工作的时候说:

坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,保持房地产市场平稳运行,坚决防范化解房地产市场风险。

着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

这些表态基本延续了之前的措辞,变化不大。所以仍然维持2020年上半年楼市政策回暖的判断,至于下半年走势,需要看未来经济和国际局势。

2、棚改继续维持“从紧”局面,对三四线城市构成轻微利空!

会议通稿首先回顾了今年棚改成绩,公布的数字是:截至11月底,已开工315万套,超额完成289万套的目标任务。

看起来棚改还不错,超额完成任务。但事实上,跟去年同期相比大幅下滑了。2018年会议通稿公布的数据是——“截至11月底,全国棚改已开工616万套,超额完成今年580万套的目标任务。”

可以看出,2019年前11个月,棚改数量跟2018年同期相比几乎腰斩。而棚改,尤其是货币棚改,是上一轮刺激三四线城市房价大涨的最重要原因。

2019年,棚改明显降速,国家开始在“老旧小区改造、提升”上下力气。2020年,仍然是这种态势。所以今天的会议通稿说,2020年要“严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造”。

这对于2020年三四线城市的楼市来说,是一个偏空的消息。

3、城市建设发生历史性转折——由“增量建设为主”转向“存量提质改造和增量结构调整并重”。

这很容易理解,自1998年房改全面启动至今已经21年,中国城镇化率大幅提升。根据今天通稿透露,“城镇人均住房建筑面积提高到39平方米”。

也就是说:对于中国人来说,房子已经足够住了。矛盾主要存在于“人房错配”,也就是人和房子不在一个地方。最突出的是大城市,很多三四五线城市住宅已经过剩。

正因为如此,国家提出要严管“三条线”——生态红线、基本农田保护线和城市边界线。城市不能再无限制扩张,“增量建设为主”要转向“存量提质改造和增量结构调整并重”。

这是中国城市建设的历史性转折。我此前曾在专栏里提出,大约2024年到2025年,中国每年的新建商品房销售面积和金额,会陆续见顶。这意味着,一大批中小房企必须退出,房地产产生过剩了,未来能存活下来的只有大房企、有竞争力的房企。房企里,国有企业的比重会不断提高。

4、“住宅银行”短期很难诞生。

去年的会议通稿曾提出:深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,……全面提高住房公积金服务效能和管理水平

而今年这段话变成了:改革完善住房公积金制度。

也就是说,“研究建立住宅政策性金融机构”没有提及。我曾多次撰文建议,组建中国的住宅银行,针对首次置业、改善型购房和多子女家庭,给予贷款利率、首付等方面的优惠。

今年会议通稿不再提及“研究建立住宅政策性金融机构”,说明这不再是当前比较急的政策选项。

5、未提及“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”。

让集体土地直接入市,搞“集体土地建设租赁住房试点”,一度被认为是楼市调控的杀手锏,也是政府让利的重要举措。

按照之前的做法,城市扩张过程中“农村集体用地”转为“城市建设用地,必须经过政府征地环节。说白了,集体土地先要卖给政府,然后再卖给企业。这样,政府就获取了差额收入,用来建设基础设施。

而集体土地直接入市,则可以大幅降低土地成本,建设出来的租赁住房,理论上可以低价对外出租,仍然可以获利。这种做法固然可以平抑租金价格,但相当于减少了地方政府的财政收入。所以,只能先试行。

今年的通稿里,没有提及“继续推进集体土地建设租赁住房试点工作”。在减税降费和经济下行压力增加的背景下,很多地方财政都在“保工资、保运转”,所以很难再大幅让利了。

6、这两个群体,将被特殊照顾!

今年会议通稿提出:“进一步规范发展公租房,强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障”。

这种提法,去年通稿里没有。这意味着,2020年大城市的保障房,尤其是公租房,将优先保障给环卫、公交等行业的员工。

环卫、公交等是大城市运转必不可少的行业,这些行业收入普遍不高,员工自己买房甚至租房,都有相当大压力。所以,公租房优先向他们倾斜,是可以理解的。

事实上,我们的保障房、人才房,还应该优先向教师、医务工作者倾斜。

7、政府对租赁住房的管控能力,将全面提升。

今天的通稿提出:

着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

这段话首先强调了“加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台”,然后谈到“重点发展政策性租赁住房”。也就是说,政府在住房租赁上是“两个拳头出击”。一方面发展政策性租赁住房,另一方面建立“政府主导的住房租赁管理服务平台”,通过这个平台管控社会类租赁住房。

这个平台的建立,会让政府未来调控能力更强,足以影响社会租金价格。有了强大的租房平台,就可以通过税收调节过快上涨的房租。

8、“完整社区”的概念诞生了!

今年的会议通稿,两次提及了一个新词汇——完整社区。

提法是:推进“完整社区”建设;试点打造一批“完整社区”。

所谓“完整社区”,就是教育、医疗、购物、娱乐、健身等生活配套完善的社区,这种社区显然品质更高,更符合现代生活节奏,属于“高质量发展”的内涵。

在城市规划理念上,先后有“雅典宪章”和“马丘比丘宪章”,前者强调城市功能分区,后者强调各种功能的有机关联和互动;前者代表“单一中心时代”的城市理念(有秩序的城市),后者则代表着“多中心时代”的理念(人的城市)。

“完整社区”显然更是我们所需要的,也是“都市圈”时代的方向。我一直建议大家购买“800米内有地铁站,1500米内有大型购物中心、幼儿园、中小学”的住宅,其实也是这个含义。否则,你的房子不是“完整社区”,其价值将大减。

开车走一段“私家路”才能回家的小区,是富人们的奢侈品、消费品,不是刚需、改善和投资性购房的好选择,因为它们不是“完整社区”。