业内看楼市：政治局会议后房地产政策是收还是放？

中共中央政治局12月6日召开会议,会议强调,当前和今后一个时期,我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有变。我们要坚持用辩证思维看待形势发展变化,增强必胜信心,善于把外部压力转化为深化改革、扩大开放的强大动力,集中精力办好自己的事。 要坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架,坚持问题导向、目标导向、结果导向,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性,运用好逆周期调节工具。明年要坚决打好三大攻坚战,确保实现脱贫攻坚目标任务,确保实现污染防治攻坚战阶段性目标,确保不发生系统性金融风险。要加快现代化经济体系建设,推动农业、制造业、服务业高质量发展,加强基础设施建设,推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局,提升科技实力和创新能力,深化经济体制改革,建设更高水平开放型经济新体制。相较于 2019年 7月底中央政治局会议,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。本次会议对于房地产只字未提,市场中放松调控的声音甚嚣尘上。但我认为不提房地产也不意味着要出台宽松政策,而是暗含房地产政策稳定信号。

不提房地产不意味要出台宽松政策 中央政治局会议指出: 2020年全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。而在具体的执行层面,要坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架,提高宏观政策的前瞻性、针对性、有效性,运用好逆周期调节工具,确保不发生系统性金融风险。我认为中国经济“短期承压、长期向好”的格局未变,本次会议对 2019年的经济工作给予了充分肯定,并对 2020年经济增长更有自信,明年的 GDP目标增速或将在 6%左右。预计 2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期;财政政策将加力提效,基建将成为明年“稳增长”的重要抓手。

稳地价稳房价稳预期的目标基本达成 5月份以来,房地产市场持续转冷,“金九银十”市场全面遇冷,年底房企推案热情高涨,供应明显放量,成交量却持续走低, 1/3的重点监测城市新开盘项目平均去化率皆不足 50%。本次会议不提房地产,也说明当下房地产市场下行压力较大。换个角度来讲,之前的稳地价、稳房价、稳预期已渐显成效,意即稳住房价不上涨、稳住地价不上涨、稳住预期不上升的目标已经基本达成。

中央控金融防风险,地方调控“外松内紧”展望未来,我认为中央将控金融防风险,坚决打好三大攻坚战,确保不发生系统性金融风险。近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,明确提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。我认为虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。另外,从去杠杆的角度来讲,现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。预计 2020年房地产融资将边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,保证未来施工和竣工的有序进行;而在 LPR利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选, 2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。地方调控“外松内紧”。“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。预计 2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施,“四限”调控局部放松。不过,我认为改变经济过度依赖房地产,已然上升到国家的政治高度,并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向,房地产整体政策环境将持续偏紧,“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期,进一步落实房地产长效管理机制。