房企纷纷降价! 业内探访胶州 销售战即将开打!

“禁止降价”文件重出江湖

近年来，惠州、赣州、大连等多个城市也出台过类似的调控文件，对商品房销售价格的降幅作出规定。

2019年3月4日，江西赣州市发布了一份“停止特价房”销售的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售，且价格不得低于2月。同时文件中还指出，为维护房地产市场健康稳定发展，对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。

对于这样的政策，可能很多人想不通，站长给大家解读一下。

赣州是江西省的三线城市，属于房价收入比偏高的城市。2018年赣州房价收入比为10.6。

2018年底，赣州商品房库存量同比增长达到50%，房子去库存压力很大。但小城市的财政收入不容易，土地的利益牵涉很广，有时候不是开发商自己可以定的，在这里点到为止。

不仅如此，有些老业主也是不同意降价的。2019年1月，安徽芜湖某楼盘降价5000元/平米销售，引发老业主不满，纷纷去售楼部上门维权。可以看出，很多已购房业主对于降价引发的资产缩水是零容忍的。也引起了ZF相关部门的重视，随后当地住建委要求房企停止降价销售，并且纠正低于备案价5%的销售行为。

而有的开发商，因为库存、资金周转等原因，确实想降价，但是不敢降。

因为开发商一降价，有的业主马上要求“退房”。大型开发商敢退房，因为资金实力雄厚，几个项目不赚钱，对其他项目影响不大。但是中小开发商可不敢，降了价老业主可能去找麻烦，还会影响下批次的开盘。现在很多的中小开发商其实骑虎难下，过得很不容易。

比如2018年合肥爆出过楼盘降价5000元销售，结果相关领导前往调研，不久之后房价就被涨回去了。还有宿州、邳州等楼盘也是降价未遂，这种事情非常多，站长就不一一举例了。

综上所述，可见在三四线城市楼市面临的压力有多么大。因为土地太值钱，背后利益错综复杂，而且还涉及社会稳定。

有的开发商为了生存，被逼得够呛，还出了奇招。因为目前市场上的政策还管不了二手房的降价行为，有的开发商就先以机构或个人名义扫楼，然而以二手房低价成交卖给真实买家。

在这样的操作下，楼市就像多米诺骨牌效应，又产生了更加严重的问题——如果新房价格低，二手房价格高，这中间还有一个套利空间。但是新盘禁止降价，开发商不会坐以待毙，会想各种办法回款，那么三四线楼市降温可能会更快。

我们还发现了一个规律：禁止降价的文件出现，说明楼市比较一般。而成交越活跃的地方，调控政策越有可能不断加码。比如前段时间的苏州，因为市场行情太好被点名，随后就加码了限售、召开房企会议等等。只有楼市行情一般或者不好的城市，才有可能出台政策遏制房价下跌。

那么有朋友问了，这和青岛没什么关系吧，毕竟青岛的市场一直还不错。其实不尽然，因为在胶州一些地方，苗头已经慢慢显现了，下面我们一起来看。

胶州看房客显著减少

伴随着天气渐凉，楼市也告别了传统的旺季“金九银十”，进入传统淡季。今年下半年以来，靠外地客支撑门面的胶州楼市也出现了疲态，各大项目售楼处客流量明显减少，部分楼盘为了年终冲刺降价求成交。

还有一项明显松动的迹象在于，房企降门槛走上了“精装改毛坯”的老路。精装房，在很长一段时间里是青岛楼市的“主角”，房企争相推出精装房源抢占市场。然而，近期由于市场降温明显，开发商之间竞争加剧，郊区乃至主城区的开发商为了吸引客户，主动将“精装房”改成了“毛坯房”，价格也大幅回落，以迎合市场的“口味”。

在年底冲销量的压力下，不少楼盘出现了降价或变相降价（改毛坯）销售的情况。

如位于胶州主城区的一个楼盘，上半年毛坯均价最高至15000－17000元／平方米；下半年先是调整至均价12000元／平方米， 10月底又由均价11000元／平方米调至8000元／平方米。

位于少海片区的一个楼盘，也由均价9500元／平方米调至8500元／平方米，部分特价房甚至低至7000元／平方米。

无独有偶，同样位于少海片区的某楼盘小高层由原先均价10800元／平方米调至9000元／平方米，部分房源单价低至8000元／平方米。

实探胶州楼市的底

胶州华润城

小编第一个目标就是大品牌华润，可是没想到上来就让小编大跌眼镜，先是打售楼处热线3次没人接听，再就是当我们到门口时看到的与我们一向感觉高大上的华润相差甚远，大家感受下。

工作人员解释说是因为他们的售楼处还没建好，此处是临时的，当然这都不是问题，我们来看一下华润城的产品。

胶州华润城位于胶州西部新城，泰州路与泸州路交汇处，建筑有高层、小高层房源，首开6#、7#、8#、9#、10#以及11#楼，共计1000余户，户型建面约100㎡、128㎡以及140㎡，毛坯交付。项目预计在11月底开盘，小编从销售口中得知，预估的价格应该在11000到12000，当然，仅作参考，一切以开盘后价格为准。

奥园首府一号

马不停蹄，离开了华润，我们奔着奥园就去了，没想到，再次跌了眼镜。

项目位于北京路与福州路交汇处西北侧，目前高层在售，户型建面为95㎡、106㎡、122㎡。

进了售楼处，发现就小编这一波看房客，是真正感受到了冷清，心想难道是我们来的时机不对？

紧接着在销售的介绍中，我们得知，毛坯均价13000到14000，而且在当日我们了解的几个盘中，奥园是唯一一个还有精装交付的，均价达到了16000到17000。

在众多开发商都在降价或者改毛坯的形势下，奥园依旧坚持如此价格，坚持精装，可见还是底气很足的，但是小编看着这空荡荡的大厅，实在不明白底气从何而来。

小编隐约记得去年好像有奥园业主维权的事情发生，随手一搜，截图几个供大家了解。

以上截图来源于胶州广电，搜狐网

新城樾郡

该项目位于胶州兰州路与株洲路交汇处，目前主推5-8层洋房，户型面积127-142㎡，均价10500元/㎡，毛坯交付，预计2020年6月份交付。樾郡每日特价放送最高20万/套，双十一成交赢大家电。

新城的价格和活动力度在目前的市场下可以说是不错的。

我家阳光上城

接下来的这个，个人认为比新城更具有性价比，我们先来看几个照片。

当时对小编最具有视觉冲击力就是那个样板间，7米开间的大客厅，坐在里面分分钟有总裁办公室的感觉，而且可以根据个人喜好，或做客厅，或隔房间。

更重要的是价格，8398的均价，注意是均价，也就是说比这个价格还低也不是不可能。

该项目位于胶州海尔大道与胶州东路交汇处东约800米，9月底已首开5#8#10#号楼，目前在售5#8#10#号楼，户型面积98-101㎡，108㎡，119㎡，135㎡，售卖均价8398元/平，毛坯交付，现已加推3#号楼，户型面积相同，以上信息仅供参考，具体详询售楼处。9月底已首开5#8#10#号楼，目前在售5#8#10#号楼，户型面积98-101㎡，108㎡，119㎡，135㎡，售卖均价8398元/平，毛坯交付，现已加推3#号楼，户型面积相同，以上信息仅供参考，具体详询售楼处。

部分内容来源于青岛新闻网