房屋买卖前 这个重要的“小本本”你看懂了吗？

到产证房子就确保万无一失了吗？今天带大家简单了解一下不动产证那些事。

看懂产证真伪

案例

邓先生和妻子在外租房多年，两人一直憧憬能有一套属于自己的房子。终于今年攒够了买房的资金，他的朋友说自己认识一个房东正好在出售他们看好小区的房子，夫妻俩想着既然是熟人又可以省中介费，便自己与房东取得了联系。

看房之后，邓先生非常满意，两人以82万元的价格成交。为了一次性交清房款，邓先生不仅抽出准备运作公司的70多万元资金，还向朋友借了7万余元。交钱当日，邓先生拿到了房屋钥匙，随后请来装修公司开始装修。

3个多月过去了，房东迟迟不给房产证，邓先生催促了好几次，对方总是以“申请程序慢、正在盖章”为由推托。其间，房东还以缴纳房产交易税为由，向邓先生索要1．5万元。

终于对方打来电话，称房产证的事情已经办妥，会委托一名房管局的工作人员将证件亲自送到邓先生家中。当日上午，果然有一名男子敲开了邓先生家门，男子自称叫姜帅，还出示了工作证。邓先生没有多加怀疑，就收下了男子送来的房产证，还按照对方要求支付了700元办证手续费。

几天后，邓先生的妻子王女士正好到交易中心附近办事，便顺便进去查了一下房产证，结果被告知自己手持的房产证是假的，房管局也没有姜帅此人。王女士一惊，马上与丈夫联系。

后经房管局查询，邓先生房产证显示的住址是一对刘姓夫妇于2005年在银行按揭35万元购得的一处房产，对方并没有进行二手房交易，同时假房产证上的面积也有夸大之嫌。不仅如此，如果房屋买卖未经刘姓夫妇同意，对方还可以向法院起诉邓先生私自装修。

如何辨别产证真伪：

1、网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号（目前只有部分地区提供房屋产权信息查询）。

2、房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息（包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否存在抵押、是否被查封等等），则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局（房地产交易中心、房屋管理局、房管处）档案馆或窗口查询。

看懂产证每一页

1、公章

封面页上书文字“根据《中华人民共和国物权法》，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明”，下方加盖住建委公章。

2、权利记载页

（1）房产证编号，该编号一般由“房权证字第号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间。

（2）权利人姓名：指房屋所有人姓名。可以是一个人，可以是多个人；比例可以是不分比例，可以是约定比例。

（3）共有情况：分为单独所有和共同所有，如果是共有产权，买房者需要求卖家出具共有产权人同意出售证明，否则可能会有产权纠纷。

（4）房屋坐落：房屋所在地址，细化到楼号、层数、房号。如果此地址与房屋实际地址不一致，需要去物业开具物业地址一致证明。

（5）登记时间：房产证办理时间。

（6）房屋性质：有商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理等。

（7）规划用途：有公寓、住宅等。

（8）房屋状况：包括总层数、建筑面积、套内建筑等。

（9）土地状况：表明土地使用权取得方式、土地使用年限等。

3、附记

通过这一页看是否有抵押章，来确认房屋是否有抵押。

（已设立抵押）

4、房地平面图

房屋所在楼层的平面图，可以看到房屋的朝向、方位。

5、房屋登记表

有房屋的详细信息，包括楼号、所在楼层、结构、面积、规划用途等。

看懂产证是否抵押

案例

连先生通过房产中介公司和原房主柯某签订了《房产买卖协议》，以189万元的价格购买了其位于某小区的一套房产。双方约定：自协议签订之日起，连先生应支付购房定金15万元，且于9月18日前一次性向柯某支付购房款189万元（含定金，该款项需扣除银行剩余贷款）。

协议签订后，连先生陆续支付给柯某110多万元的购房款；并于9月3日向房产中介支付中介费1．5万元。同年11月，就在连先生准备去办过户手续时，却发现该房产已于7月被二次抵押给胡某，抵押金额140万元。该房产的抵押时间先于双方房产协议的签订。

因该房屋尚在抵押状态中，导致连先生无法办理过户。

为此，连先生很快就将原房主柯某起诉到法院，法院判决解除了双方的《房产买卖协议》，并要求柯某退还连先生所支付的全部费用。

然而，由于柯某没钱归还，直到现在，仅购房款部分柯某仍有70多万元无法归还。

购买二手房时，如何查询房屋是否有抵押，如何避免遭受损失？

1、先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封。

2、可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼。

3、在未明确该房产的抵押查封情况下，也应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

4、购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

5、购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

看懂产证产权性质

案例

李女士在网上寻求法律援助，“我之前在燕郊买了一套房，当时房产证上写的是70年产权，当我要卖房的时候，他告诉我产权只有50年，而且不能买卖，怎么搞的？？？”

原来，现在房屋交易国家有新规定：李女士买卖房屋、交易房产、变更房产权利人，就需要把房产证更换为新的不动产权证书。在这个过程中，房产局就会重新审查你的所有环节。李女士的住房根本不是用的居住用地，而是工业用地。我们要知道，国家土地使用年限是这么规定的：居住用地70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年：商业旅游、娱乐用地40年：综合或者其他用地50年。李女士的产权就成为50年，而且由于土地性质不匹配，根本没有办法办理不动产权证。

如何查询土地性质

这种情况的发生还是比较少见的，现在购房在不动产证上就能明确看到产权性质。也可以登录青岛市自然资源和规划局网进行查询，通过土地交易信息查询就可以查到土地的性质。不过09年之前的地是查不到的，因位09年才搞的网站信息。

买二手房的时候需要多注意看卖家房产证，比如房屋性质会影响到交易税，共有产权需要所有产权人同意售卖，房屋有抵押必须解抵押等，都是值得注意的事项。