卖房20年！一个地产老司机的6条买房忠告

最近，跟一99年从业的老前辈碰了一面，我叫他老丕。

二十年来，老丕卖了许多房子，也见证了许多楼市怪象，聊得越多就越震惊，震惊之余，老丕说的一些话，于各位购房者而言，也极具参考价值，特此整理，送给大家。

01、关于跟风的问题

如今本就是个焦虑无处不在的世道，楼市也是个动荡不安的楼市，一眼望去，空军多军齐飞，看涨与看跌成一色，已上车者盼望大涨，没上车者盼望大跌。

几乎很少看到再抱拳冷眼旁观的人了。

更奇怪的是，中国的楼市完全无迹可寻，有的时候乱拳打死老师傅，有的时候忽然繁花盛开，早就脱离了一切的经济规律，而且全无轮回之势。

十年前的2008年年底，全球经济危机的蝴蝶翅膀也扇到了中国，那时候全国看跌，但架不住还有众人皆醉他独醒的极少数。

当然这个独醒要打上引号了，因为他们不是看穿全局，而多半是因为刚需。

有的人看跌，毕竟在海啸之中的欧美大国全都跌得一塌糊涂，中国没理由不步其后尘啊，看空者们眼观六路耳听西方，坚持再等，等啊等，等到2009年的时候，猛然发现，又涨了20%！

此时，有些人便急了。

毕竟早起的鸟儿有虫吃，再不跟牌，怕是房价要飞得更高了，想跟都没机会。

一念至此，他们不管多少钱，悍然出手，哪怕是凭空多支付了十多万甚至几十万元，也是面不改色，在所不惜。

老丕说：在楼市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少，涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。

02、关于政策的问题

很多看空楼市的人，都特喜欢提一句话：日本失去的20年。

殊不知，中国与日本那是彻彻底底的两个社会，两种国情，概念都不一样，却将结果生搬硬套真的是愚蠢的行为。

我们的当局者们可是说一不二的，只要想，有N种维稳或者降维打击的法子，永远也不可能步日本后尘。

政策，永远凌驾于楼市之上。

经历过多年楼市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出政策压制，无论是之前的北上广深，还是风口性质的北雄安南海南，或者其余热点城市，都不可能一如今日。

政策嘛，有压制，也有推波助澜。

譬如2009年，当年的鼓励政策一出台，就有大批人意识到房价要开始涨是必然的，那一批看清楚政策的人，一出手，如今肯定是完成了政策生一，一生二，二生三，三生万物的房产或者财富累积了。

这样的例子太多太多了。

稍有些思考能力的恐怕都能看出来，房价，永远掌控在官方手中，如同五指山中的那只姓孙的猴子。

老丕说：政策是最直接能掀起市场反应的，如果有条件，政策鼓励且宽松的时候入手，如果没条件，政策控制及收网的时候须观望。

03 、关于利息的问题

我们有部分人，特别是三四线小城市的人，有种特别奇怪的思维，一定要攒够钱才买。

而且这种攒钱不是攒首付，而是全款。

很多老百姓都是如此，每日精打细算，勒紧裤腰带，掐着指头过日子，为了就是贷款要多付银行十几两十万的利息。

结果攒着攒着，却发现房价越涨越高。

攒了几年下来，不仅没攒齐全款，却连首付也付不起了。

购房，老丕观点是：首付越低越好，月供越长越好。

而且越是有钱人似乎越是如此。

给大家举个例子：坐标北京，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金4.05%，商业贷款6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万。

有很多人会想：银行收了我们这么多利息，100多万啊。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

这还没考虑通货膨胀的因素。

2019年的1万月薪与2009年的1万月薪可是天差地别的，2019年碧桂园的业绩估计都奔八千亿了，而2008年却要减1个0，八百亿。

况且，咱都是一普普通通的升斗小民，这辈子能够"套"到国家贷款起杠杆的唯一机会，就是房贷了，首次购房的利息是最优惠的，如果不利用，真的就是错过这村没这店了。

当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。

而是要各取其一，手中留有足够的现金。

至于要不要提前还款，那就看你，想不想在用银行的钱做投资了。

04、关于投资的问题

人普遍有跟风体质，比如都是买涨不买跌，再比如哪里刚窜出一点涨的苗头就全都一个猛子扎了进去。

是啊，随着一个一个肉眼可见鲜活鲜活的例子，大家都明白了，上班辛辛苦苦几多年，还不如炒一套房，房子嘛，买不了吃亏，买不了上当，买到就是赚到，闭着眼睛几个闪转腾挪就能赚个满盆钵。

殊不知……炒房是个技术活儿。

怪象二中提到政策永远凌驾于房价。

在如今这调控政策如雨后蝗虫，时常莫名其妙的就铺天盖地打来的时代，一不小心就被套。

譬如……人口流失太多，对二手房交易市场大刀阔斧的整改，交易的手续复杂、税费繁多、周期长等等。

碰上调整或眼光不准，真的很难脱手了。

最后，只能被动的接受"炒房炒成房东"的结果，压了资金，耗费了时间，影响了工作，交瘁了心力，得不偿失。

老丕说：如果非要投资，建议如下：

一选大城市，比如最近提到得中心城市群。

二要多方调查了解和研究，做足功课。

三，对自己的资金要有至少2年以上的安排规划，2年之内不会担心断供问题。

05、关于一步到位的问题

中国有很多奇怪的东西，比如人生三大错觉。

就好比一个男子走在路上，有美女面犯桃花娇羞的看了他好几眼，该男子便精神一振，心中立刻连与美女未来生的孩子的名字都想好了。

买房也是如此。

很多老百姓获知项目信心的渠道，都是广告，单页或者高大上的户外大牌，路过那美轮美奂如诗如画的围挡，或者接到有着甜美女声的电销电话，立即就心动了。

殊不知，很多广告，都是开发商亲手编织的一袭长满蚤子的旗袍。

哪怕真的按照设想中的一次性兑现了编织的梦，但，这个社会是一个善变社会，科技化，多元化，甚至智能化，新的东西层出不穷。

兴许，当时让你心花怒放的新建筑新风格新材料，过个一两年就成了落后的产物。

世间万物，都在变。

包括人的本身，哪怕今天想法是这样，但过几年你的家庭、工作、职业、经济收入等都会发生变化，到那时计划和想法又会不一样。

如果经济条件好了，肯定会不满足要改善居住条件。

经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？

如果是刚需，买房子就别抱着一步到位的想法。

没有实力也不必追求什么黄金地段，优越环境，配套资源了，城市，尤其是三四线城市，市中心是会转移的。

所谓的一次到位，只是一种现在的"算命式"想法。

中途任何可能都会出现，建议最多只做5～8年打算，5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或坏，一定会超出你现在的盲目想象。

06、关于通货膨胀的问题

网上有很多人特别喜欢提两组词“经济泡沫”和“通货膨胀”。

经济泡沫不多言，每一个飞速发展的国家都必定存在产物。

而且，在某种程度上讲，经济和泡沫本就是一对同心圆，只要不出现不可控的剧烈外力，就是平衡的，不可能被刺破。

而通货膨胀，很多人连通胀是何物何因，都不知道，就跟着恐慌。

那么，什么是通货膨胀？

我很喜欢一个讲通货膨胀的故事：

在一个遥远而孤僻的海岛上，居民主食是羊，通过金子购买，羊的数量是固定的，金子的数量也是固定的。

某一天，岛上居民突然发现了一座金矿，大家都跑去挖。

每个人兜里的金子，瞬间增多，但问题是金子多了，羊只有这么些羊。

岛主为了平衡供需关系，就顺势提高了买羊的价格。

以前一块金子，现在是5块，随着居民挖的金子越来越多，又将羊的价格提高到10块，这就是通货膨胀。

而且，可与预见的是，羊的价格涨到了10块金子以后，以后只会涨，不会跌。

放到楼市当中，这个故事同样适用。

一个城市总的土地资源，跟岛上的羊一样，是固定的。

你觉得价格贵，涨幅太凶，但成千上万的人连夜排队只为抢一套房的奇景屡见不鲜，没办法啊，有钱人越来越多，资源越来越少。

买房，很多时候别抱着等跌的心理。

就算要跌，也不知道到猴年马月，就算到了猴年马月，真的跌了，又能跌多少呢？

涨都涨了这么多年，从一万五涨到四万，跌个一万不还得三万块么？

要用未来的眼光来看现在。

来源：深悦会

文 |深悦君